Türk Hukuku’nda tescilin sonuçları TMK m. 1022’de düzenlenmiştir. Buna göre “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.”
İstisnaları mevcut olmakla birlikte madde hükmünden anlaşılacağı üzere, bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilinmesi bu taşınmazın tescil edilmesi şartına bağlıdır.
Yolsuz Tapu Siciline Tescil
Yolsuz tescil, bir taşınmazın tapu sicile tescilinin mevcudiyeti yanında söz konusu tescilin herhangi bir hakkın varlığına dayanmamasıdır. Ancak TMK m. 1023’te bir istisna getirilmiştir. Buna göre “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Madde hükmündeki açıklamaya göre iyiniyetli ayni hak iktisap eden kişinin kazanımı korunacaktır. Gerçek hak sahibinin ise zararı başka yollarla giderilebilecektir. Ancak iyiniyete dayanmayan yolsuz tescilin mevcudiyetinde kazanım korunmaz.
- TMK m. 712
“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına, tescilin kurucu unsurlarında meydana gelen durumlarda başvurulabilir. Söz konusu sakatlık, tarafların ehliyetsizliği, şekli noksanlıklar ve muvazaa durumları gibi hukuki dayanağı bulunmayan durumlardan ötürü meydana gelebilir.
- TMK m. 1025
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına, tapu kaydının düzeltilmesi davası da denmektedir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, yalnızca yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ayni haklar için değil, bunun yanında yolsuz şerh ve beyanların düzeltilebilmesi için de açılabilir.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, yolsuz tescilin düzeltme tarihinden önce tapu kaydına güvenerek hak kazanan iyiniyetli kişilerin iktisap ettiği ayni haklar için açılamayacaktır.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, herhangi bir zamanaşımına tabii değildir. Fakat unutulmamalıdır ki TMK 712. Maddeye göre “Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Tescil veya terkin işlemindeki hata tapu memurundan ileri geliyor ise TMK m. 1027’ye göre düzeltmede bulunur buna göre:
- Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.
- Hata, basit yazı yanlışını aşmış ve hakkın içeriği ile ilgili ise ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.
Yolsuz Tescil ile İlgili Yargıtay Kararları
- Yargıtay 1.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 3025 Karar: 2021 / 1547
“Bilindiği gibi, uygulama ve öğretide eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni hak şeklinde tanımlanan mülkiyet hakkının kazanılması kural olarak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür. Nitekim, 4721 sayılı TMK’nun “Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması” kenar başlıklı 705. maddesinin birinci fıkrasında “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur” hükmüne yer verilmiş, tescilin sonuçlarının düzenlendiği 1022. maddesinde de ayni hakların tescille doğacağı hüküm altına alınmıştır. Taşınmazın mülkiyeti kural olarak tescille kazanılmakta ise de mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı haller TMK’nun 705.maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.
Ayni haklar tescille doğmakla beraber, tescilin ayni bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu husus TMK’nun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Belirtilmelidir ki, yolsuz tescil bir üst kavramdır. Tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkin işlemleri geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa veya tasarrufta bulunan kişi tasarruf yetkisine sahip değilse ya da bir ayni hak sicil dışı (tescilden önce) kazanılmış ve fakat tapuda açıklayıcı tescil yapılmamışsa, taşınmaz üzerindeki ayni hakların gerçek durumu ile tapu sicilindeki kayıtlar birbirine uymaz. İşte bu gibi durumlarda tescil işlemi gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz ve ayni hakkı zedelenen kişi TMK’nun 1025.maddesine dayanarak tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Somut olayda, her ne kadar davalılar ile dava dışı kişiler arasında görülen davada … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/744 Esas, 2005/214 Karar sayılı 14.03.2005 tarihli kesinleşmiş ilamının tapu idaresi tarafından infazı sonucu dava konusu taşınmaz davalılar adına hükmen tescil edilmiş ise de, bu hükmün anılan ilamın tarafı olmayan davacıyı bağlamayacağı açık olup, davalılar adına oluşan kaydın Türk Medeni Kanununun 1025. maddesine göre yolsuz tecsil niteliğinde bulunduğu anlaşılmaktadır.”
- Yargıtay 1.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 18361 Karar: 2017 / 3696
“Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85. maddesi “Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. Belgeye aykırı yazımın veya tescilin düzeltilmesine, ilgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, müdür defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını, talep eder. Hazine avukatı bulunmayan yerlerde bu düzeltmeler için müdürlük tarafından re’sen dava açılır. İkinci ve üçüncü fıkralardaki durum, ayrıca kütük sayfasının beyanlar sütununda belirtilir. (Değişik son fıkra: 8/11/2004-2004/8109 K.) Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re’sen düzeltme yapılır” şeklinde olup, doğrudan dava açmaya engel bir yasal düzenleme içermemektedir. Belgelere aykırılık nedeniyle oluşturulacak sicil dışında örneğin sahtecilik gibi yolsuz nitelik taşıyan sicillerden dolayı Hazinece Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde öngörülen sorumluluk nedeniyle açılan iptal davalarında Hazine yönünden aktif dava ehliyetinin bulunduğu Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarıyla kabul edilmiştir.”
Blog Yazılarımız: Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Stj. Av. Altuğ Eliri
Av. Serhan Cantaş
