Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye “konut ve çatılı işyeri kiralanmasında” uygulanan bir düzenlemedir. Yeni malik ancak kira sözleşmesine istinaden ve kira sözleşmesindeki sürelere uyarak kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 351’de düzenlenmektedir. Bu maddeye göre yeni malik isterse sözleşme süresini beklemeden, isterse sözleşme sonunda dava açabilecektir.
- TBK m. 351/1 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebileceği kişilerin çevresi oldukça geniştir. Açılacak olan tahliye davası için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar:
- Mevcut bir kira sözleşmesine konu kiralanan sonradan edinilmiş olmalıdır.
- Kiralananı sonradan edinen yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi olmalıdır.
- Tahliye davası m.351’de belirtilen süreler içinde açılmalıdır.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları dahil tüm kira sözleşmelerinde TBK m. 310 uyarınca kiralananı sonradan edinen kimse, mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bu sebeple önceki malikin kira sözleşmesi nedeniyle sahip olduğu hak ve yükümlülükler kendisine geçen yeni malik isterse eski kiraya veren döneminde oluşan bir tahliye veya fesih nedenine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Mevcut Bir Kira Sözleşmesine Konu Kiralananın Sonradan Edinilmiş Olması
Söz konusu tahliye davası, kiralananı sonradan edinen kişi tarafından açılabilecektir. Bu kişi gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi akdedildikten sonra iktisap edilmiş olması gerekir. Bu edinmenin hukuki dayanağı satım, bağışlama, trampa, cebri icra, kesinleşmiş mahkeme kararı, mirasın paylaşılması, şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından iktisabı gibi durumlar olabilecektir.
Belirtmek gerekir ki edinen kişi mülkiyet hakkını kazanan kişidir. Bunun yanı sıra bir sınırlı ayni hakkı kazanan kişiler de bu kapsamdadır. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taşınmaz üzerinde intifa, oturma veya üst hakkı kazanan kişi de dava açabilecektir. Ancak oturma hakkında sadece konut gereksinimi ileri sürülebilecektir.
Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi
Mevcut bir kira sözleşmesine konu konut ve çatılı iş yerini sonradan edinen kişinin salt bu sebeple kira sözleşmesini fesih hakkı yoktur. Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için kendisinin veya TBK m. 351’de sayılan kimselerden birinin konut ve çatılı işyeri gereksinimi bulunması gerekmektedir. Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
Bu gereksinimin de gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz. Bunun yanı sıra henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi yapılamayacaktır. Tahliye davasının açıldığı tarihte ihtiyacın varlığı yeterli değildir, bu ihtiyaç yargılama sırasında da devam ediyor olmalıdır.
İş yeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyacı olan kişinin kirada olması halinde, ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyacı olan kimsenin ya tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması veya en azından halen iş yapılan yer ile eşdeğer nitelikte olması gerekmektedir. Bu iki halden birinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir her iki durumun birlikte gerçekleşmesi gerekmez. Ancak belirtmek gerekir ki tahliye tehdidi mutlaka davacı tarafından ileri sürülmelidir. Mahkeme bunu re’sen nazara almayacaktır.
Dava Hangi Sürelerde Açılmalıdır?
Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak “1 ay” içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini “6 ay” sonra açacağı davayla sona erdirebilir.
Belirtilen süreler kamu düzeninden olduğu için mahkeme re’sen dikkate alacaktır.
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen malik , TBK m.351’de belirtilen sürelere uyarak edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.Yazılı bildirim, tahliye davasının açılabilmesi için ön koşuldur. Bir aylık süre edinme tarihinden itibaren başlar. Satım, bağışlama gibi bir sözleşme söz konusu ise tescil ile, cebri icra yoluyla kazanılması halinde ihalenin kesinleştiği tarihten, tapusuz taşınmazlarda devir işleminin yapıldığı tarihten, kooperatiflerde daire tesis edilmesi halinde yönetim kurulu karar tarihinden itibaren, mahkeme kararı ile taşınmazın iktisap edilmesi halinde mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren başlayacaktır.
Kiralananı iktisap eden birden fazla kişi ise bildirimin bu kişilerin tümü tarafından yapılması gerekir. Paylı mülkiyet durumunda yazılı bildirimin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılması gerekmektedir. Bildirim tüm kiracılara yapılmalıdır ve her bir kiracıya 1 aylık süre içinde tebliğ edilmelidir. Bildirimin geçerli olabilmesi için bildirimin yazılı yapılması gerekmektedir. Bildirim, noter, faks, mektup veya telgraf yoluyla yapılabilir. Ayrıca bildirimde kiralanan taşınmazın iktisap edildiği, gereksinim ve sözleşmeyi sona erdirmek istenildiği belirtilmelidir.
Kiralanan taşınmazı iktisap eden kişi kiracıya bildirimde bulunma şartını gerçekleştirdikten sonra iktisap tarihinden itibaren “6 ay” sonra dava açabilecektir.
Belirtilen 1 ve 6 aylık süreler dışında kiraya veren önceden yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olmadan kira süresinin bitiminden itibaren “1 ay” içinde yine konut ve işyeri gereksinimi olması koşuluyla tahliye davasını açabilecektir. Bu durum TBK m.351/2’de düzenlenmektedir. Buradaki bir aylık süre kiralananı iktisap tarihinden değil, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlar.
- TBK m. 351/2 – Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracılık Hakkının Şerh Verilmesi Durumu
Kiracılık hakları tapu siciline şerh verilebilir. Kiracılık hakkı tapu siciline şerh edilmişse, yeni malik şerhin geçerlilik süresince kiracının kullanımına katlanmak zorundadır. TBK m.351 hükmüne dayanarak gereksinim nedenine dayanarak tahliye davası açamaz ve kira sözleşmesini sona erdiremez. Taşınmazı edinen kişinin dava açabilmesi için kira sözleşmesinin şerh edilmemiş olması ya da iktisap tarihinde şerhin süresinin dolmuş olması gerekmektedir.
Geleceğe Yönelik Henüz Doğmamış İhtiyaç İçin Tahliye Davası Açılması Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28.06.1993 7197/7393
“Bir kimsenin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığının kabul edilebilmesi için pasaportuna bulunduğu yerdeki Türk konsolosluğu veya Maliye Bakanlığı veya Merkez Bankası tarafından “kesin dönüş yapmıştır” şeklinde kaşe vurulması gerekir. Kesin dönüş yapmamışsa geleceğe yönelik olarak henüz doğmamış bir ihtiyaç için tahliye davası açılamaz.”
Pay ve Paydaşlıkta Tahliye Davası ve İhtarname Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.05.2002, 440/417
“Kiralananda pay satın alan kişi tahliye davasını mülkiyet hakkına dayanarak açabilir. Davanın açılmasında pay ve paydaş çoğunluğu hususu daha sonra giderilebilir. Ancak gönderilen ihtarnamede sağlanamayan pay ve paydaş çoğunluğu yüzünden davanın reddedilmesi gerekir.”
Taşınmazı Yeni İktisap Edenin Tahliye Davası Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22.11.2017, 5847/16301
“Konut ve Çatılı İşyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ay sonunda açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”
Blog Yazılarımız: Vasiyetnamenin Düzenlenmesi, Geçerliliği ve İptal Davası
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
