Herhangi bir yapının inşa edilebilmesi için bazı izinlere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu doğrultuda ilk alınması gereken belge yapı ruhsatıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda verilen yapı ruhsatı, belirlenen proje dahilinde inşaat yapımına başlanabilmesi için verilen izin belgesi olarak tanımlanmaktadır.
Yapı kullanma izin belgesi veya iskan, inşaat tamamlandıktan sonra idare yetkililerince binanın ruhsat ve eklerine uygun yapılıp yapılmadığının kontrolü ve bunun sonucunda uygunluğunun onaylanması ile verilen belgedir.
Ruhsat ile iskanın karışmaması gerekmektedir; biri inşaatın başlamasına izin verme niteliği taşımaktayken diğeri inşaatın plana uygun olarak tamamlanmasının belgesidir.
İskanın en önem arz ettiği husus ise kat mülkiyetine geçiştir. Kat irtifakı yani arsa hissesi tapu modelinden, kat mülkiyeti yani hangi bağımsız bölümün kime ait olduğunun açık olduğu tapu modeline geçmek için bu belge gereklidir.
Yapı ruhsatı ve kullanma izni 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21.-32. Maddelerinde düzenlenmiş olup, ruhsat ve kullanma izni alırken yapılacak işlemler şu şekildedir;
- Aplikasyon Belgesi ve Tapu ile Birlikteki İdareye Başvuru
- İdareden İmar Durumu Belgesinin, Yol ve Kanal Kotu Tutanağının Alınması
- Projelerin Hazırlattırılması
- Plan ve Proje Tasdik Harcının Ödenmesi
- Otopark Ücretinin, Zemin Açma- Toprak Hafriyatı Harcının Ödenmesi
- Gerekli Belgelerle Ruhsat Müracaatı
- Ruhsatın Düzenlenmesi
- Temel, Su Basmanı ve Isı Yalıtım Vizesi
- Yapı Tamamlandığında Yapı Denetim Raporu
- SGK İlişiksiz Yazısının Alınması
- Cins Tashihinin Yapılması
- Enerji Kimlik Belgesinin Alınması
- Yapı Kullanma İzni Harcının Ödenmesi
- Yapı Kullanma İzni İçin Müracaat
- Yapı Kullanma İzni Belgesinin Düzenlenmesi
İnşaat Ruhsatları Kimler Tarafından Verilir?
Ruhsat verme yetkisi asli kamu hizmetlerinden olup münhasıran kamu idareleri tarafından kamu eliyle kullanılması gerekir. Ruhsat verme yetkisini kimi zaman belediyelerde kimi zaman ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kullanmakta olup bunlardan bazıları şu şekildedir;
Belediye Sınırları İçinde ve Dışında
Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde inşaat ruhsatları belediye tarafından verilir. Bu sınırlar dışında, ruhsat verme yetkisi il özel idarelerine tanınmıştır.
Büyükşehir belediyesi olan yerlerde ise bu yetki, ilçe belediyelerine verilmiştir. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’na göre büyükşehir belediyelerinin mücavir alanları bulunmamakta, yalnızca büyükşehir belediyesinin mücavir alanı bulunmaktadır. Bu mücavir alanda hangi ilçe belediyesinin yetkili olduğuna büyükşehir belediye meclisi karar verir. Söz konusu mücavir alanda hangi ilçe belediyesi yetkilendirilmişse ruhsat da o belediye tarafından verilecektir.
İmar Kanunu’nda yapı inşaat ruhsatı verecek idari makam belirtilmemişse de, Danıştay kararlarına göre yetkili makam belediyelerde belediye başkanıdır.
Merkezi İdarenin Görevli ve Yetkili Olduğu Kamu Hizmetleri ile Kamu Yatırımları için Gerekli Alanlarda
644 sayılı KHK’nın 2.maddesinin 1.fıkrasının ç bendine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “Her tür ve ölçekteki fiziki planlara ve bunların uygulanmasına yönelik temel ilke, strateji ve standartları belirlemek ve bunların uygulanmasını sağlamak, Bakanlar Kurulunca yetkilendirilen alanlar ile merkezi idarenin yetkisi içindeki kamu yatırımları, mülkiyeti kamuya ait olan arsa ve araziler üzerinde yapılacak olan yapılarda, milli güvenliğe dair tesisler, askeri yasak bölgeler, genel sığınak alanları, özel güvenlik bölgeleri, enerji ve telekomünikasyon tesislerine ilişkin etütleri, harita, plan, parselasyon planlarını ve değişikliklerini resen yapmak, yaptırmak, onaylamak ve başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde yetkili idarelerce ruhsatlandırma yapılmaması halinde resen ruhsat ve yapı kullanma izni vermek” yetkisine sahiptir.
Gecekondu Alanlarında
Yine 644 sayılı KHK’nın 2.maddesinin 1.fıkrasına göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek yetkisine sahiptir.
Ruhsat Alma Zorunluluğu ve Ruhsat Alınmasını Gerektirmeyen Durumlar Nelerdir?
İmar Kanunu m.21’e göre, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için (26.maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.
Yani, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden düzenlenmesi gereklidir.
Ruhsat gerektirdiği halde ruhsat alınmadan başlanılan yapılar için 32.madde uygulanabilir.
Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu ve özel mevzuat uyarınca, bazı durumlarda ruhsat alınmaksızın inşaata başlanabilmektedir. Ruhsat gerektirmeyen durumlar;
- Yapı Kavramına Dahil Olmayan İnşaatlar
- Kamu Kuruluşlarınca Yaptırılacak Enerji, Ulaşım ve Benzeri Tesisler
- Erişme Kontrolü Uygulanan Karayolu Sınırları İçinde Kurulacak Tesisler
- Basit Tamirat
- Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Bulunan Köy Yerleşik Alanlarında Yapılar
- Büyükşehir Belediyesinde Mahalleye Dönüşen 5000’den Az Nüfusu Köylerde Yapılacak Yapılar
- Halk Konutları
- 2981 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Yapılar
- Şantiye Binaları
- Plansız Alanda Bulunan Madencilik Tesisleri
- İstinat Duvarları
- Seralar
- Baz İstasyonları
Yapı Ruhsatının Süresi Nedir Ve Yapı Süresinde Bitmezse İzlenecek Yol Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu 29. Maddesinde, “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.” Düzenlemesi yer almaktadır.
Kanun işbu madde ile, imar planlarının uygulanmasını gerçekleştirmek ve düzgün şehirleşmeyi gerçekleştirmek amacıyla, yapı ruhsatı alındıktan sonra gerek yapıya başlanılmasını gerekse başlanılmış olan yapıların bitirilmesini belirli sürelere tabi tutmuştur.
Yani, yapı ruhsatları süresiz ve sınırsız bir yapı yapma hakkı tanımamaktadır. İmar Kanununa göre;
- Yapı ruhsatı alındıktan sonra yapıya 2 yıl içinde başlanılması,
- Yapı ruhsatı alındıktan sonra yapının 5 yıl içinde bitirilmiş olması gerekmektedir.
Bu süreler yapı ruhsatının alındığı tarihte başlar ve öngörülen süre içinde yapıya başlanılmaz veya başlanmış olup da süre içinde yapının bitirilmemiş olması durumunda ruhsat hükümsüz hale gelir. Ruhsatın hükümsüz hale gelmemesi için, yapı sahibine yapı ruhsatını yenileme imkanı tanınmıştır. Yapı sahibinin bu imkandan yararlanabilmesi için süre bitmeden yenilemesi gerekmektedir.
Blog Yazılarımız: ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE MÜTEAHHİDİN AYIBA KARŞI SORUMLULUĞU
