Taşınmazın gerçekteki yüzölçümü tapuda kayıtlı olduğundan farklı olabilmektedir. Bu farklılığın ortadan kaldırılması ise taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası ile gerçekleştirilir. Söz konusu dava “sınır ve yüzölçümü düzeltimi”, “mesaha tashihi”, “miktar tezyidi” davaları olarak da adlandırılmaktadır.
Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası çekişmesiz yargı işlerinden olup hasımsız olarak açılmaktadır. HMK m. 383’te “Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadığı sürece sulh hukuk mahkemesidir.” şeklinde ifade edildiğinden görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 12’ye göre ise yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davasını taşınmaz maliki ve onun mirasçıları açabilirler.
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu m. 244’te “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.”
Ek olarak Tapu Kanunu m.31’de “Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıpta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar veçhile kaydolunur.
Mahkeme gayrimenkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.”
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davasının Açılabilmesinin Şartları
- Taşınmazın Sınırı Belirli ve Sabit Olmalıdır
Yargıtay kararlarına göre, taşınmazın sınırlarında çatak, bayır, kayalık ve dere bulunması durumunda değişkenlik göstereceğinden bahisle sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası açılamayacaktır. Taşınmazın sınırında yol ve ırmak bulunması durumunda ise somut olaya bakılarak değişkenlikleri belirlendikten sonra dava açılabilecek veya reddedilebilecektir. Yine sınırda mera kaydı bulunması durumunda komşu taşınmazın zilyetliğinde bulunmuyor, iskân suretiyle elde tesis edilmiş ise meralık kaldırılacaktır.
- Taşınmazın Gerçek Yüz Ölçümü Sicildekinden Fazla Olmalı
Taşınmazın fiziki yüzölçümünün sicilde yazandan fazla olması gerekmektedir. Ek olarak aşımın komşu taşınmazların alanını ihlal etmemiş olması gerekmektedir.
- Kayıtta bulunan Sınırlar ve Yüzölçümü Önceden Dava ile Düzeltilmiş Olmamalı
Taşınmaz daha önceden bir davaya konu olarak sınırı veyahut yüzölçümü hakkında karar verilmişse, sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası açılma şansı bulunmamaktadır.
- Taşınmazın Ölçekli Krokisi Bulunmamalı
TMK m.719’da “Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.” ifade edilmiştir.
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davasında Talep Edilemeyecekler
- Taşınmazın harita ile belirlenmiş bir kaydı mevcut ise kayıttaki miktar düzeltilemez.
- Kadastro işlemleriyle kesinleşmiş taşınmazlarda, miktar farklılıkları, teknik hatalar sebebiyle ortaya çıkmış ise taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası ile talep edilemeyecektir, bu konuda kadastro müdürlükleri yetkilidir.
- Taşınmazın sınırının düzeltilmesi istendiğinde eğer ki tapu kaydı değiştirilebilir nitelikte ise dava kabul edilmeyecektir.
- Kadastro tekniklerine uygun olarak hazırlanmış krokiye göre oluşturulmuş tapularda sınır düzeltilmesi istenemez.
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davasında Dava Ehliyeti hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/9024 E., 2018/8338 K.
Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti; davaya konu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, davaya konu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise davaya konu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde kabul edilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatı bu anlamda, defi değil itiraz niteliğinde olup; taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Somut uyuşmazlıkta, davacılar vekili tarafından; öncesi 3 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davacılar murisi ..’ın da hissedar olduğu, komşu taşınmazlarla evveliyatı bir bütün halindeyken Silvan Kadastro Müdürlüğünün ek kararı ile yapılan taksim çalışmaları sonucu yüzölçümlerinin hatalı belirlendiğini ileri sürerek, … Kanununun 31. maddesi gereği yüzölçümlerinin düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak dosya içerisinde yer alan … kaydında; davacılar murisi …’ın dava konusu 3 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 1/3 hissesini 17.05.1990 tarihinde …’ye sattığı, taşınmazda payının kalmadığı anlaşılmaktadır.
Davacılar murisinin … kaydında malik sıfatı bulunmadığından davacıların da aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır.
Bu nedenle davacıların dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle davanın reddi doğru değilse de, sonucu itibariyle doğru olan hükmün yukarıda açıklanan gerekçeyle onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve düzeltilerek ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 28.11.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2011/2262 E., 2011/6432 K.
Davacı, murisinden intikal eden 30 dönüm taşınmazın kısmen 161 ada 3 parsel numarasıyla adına tespit edildiğini, eksik tespit nedeniyle mağdur olduğunu açıklayarak 30 dönümün adına tescilini istemiştir.
Davalı … Müdürlüğünü temsilen yargılama oturumlarına katılan Hazine vekili; husumetin hatalı yöneltildiğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ölçü ve tersimat hatalarının 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41.maddesi gereğince idarece düzeltilmesi gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dışı 161 ada 3 parsel, 7630,45 m2 yüzölçümü ve tarla vasfıyla, senetsizden, yirmi yılı aşkın zilyetliği nedeniyle, davacı … adına, 25.9.2006 tarihindeki tespitin itirazsız kesinleşmesi üzerine 23.3.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. HUMK.nun 74-76. maddeleri ve HMK.nun 25, 31, 33. maddeleri uyarınca olayları anlatmak taraflara, hukuki niteleme hakime aittir. Dava dilekçesi açık olmamakla birlikte; davacı, adına tespit edilen parselin belirlenen yüzölçümünden daha fazlasının zilyetliğinde olduğunu açıklayarak, eksik kısmın tescilini istemiştir.
3402 sayılı Kadastro Kanununun 22.2.2005 tarih ve 5304 sayılı Yasayla Değişik 41.maddesinin 1.fıkrasında; “Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir….” 2.fıkrasında ise; “Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.” denilmektedir. Madde metninde de açıklandığı gibi, kadastro tespitleri sırasında taşınmazların geometrik durumları tespit edilirken ölçüm, tersimat ve teknik hesaplardan doğan fenni hatalar olabilir. Kadastro Kanununun 41.maddesinde tutanakların bu haliyle kesinleşmesi halinde, ilgililerin mahkemeye başvurmalarına gerek kalmadan idari yoldan hataların düzeltilmesi amaçlanmıştır. Bu maddeyle tanınan düzeltme yetkisi sınırlıdır. Mülkiyetin aktarılması, bir hakkın ihdası, tadili veya terkinini gerektirecek hususlar düzeltmeye konu edilemez. Başka bir anlatımla, bir taşınmazda mülkiyet değişikliği bu maddenin kapsamı dışındadır. Taşınmazın paftasında gösterilmekle birlikte ölçü sırasında yanlış okuma ve yazmalardan dolayı teknik hatalar, yanlış işaretlemeler gibi hususlar bu madde kapsamındadır.
Somut olaya gelince, davacı 30 dönüm taşınmazının yaklaşık 8 dönümünün adına tespit olduğunu açıkladığına göre, talebin açıklanan madde kapsamında olmadığı sabittir. Hal böyle olunca mahkemece yapılacak iş, HMK.nun 31 (HUMK.nun 75/2) maddesi gereğince davacıya talebi açıklatılarak, HMK.nun 194.maddesine göre, dava konusu taşınmaz bölümünün gerekirse mahallinde keşif yapılarak somutlaştırılması, buna göre tespit edilecek nizalı taşınmaz bölümü Hazine adına tapuya kayıtlı bulunan yerlerden ise her ne kadar dava Kadastro Müdürlüğüne yöneltilmiş ise de, bu hususun temsilcide yanılma niteliğinde değerlendirilmesiyle, davada Hazine vekil tarafından temsil edildiğine göre uyuşmazlığın esasına ilişkin araştırma ve inceleme yapılması ve taşınmazın davacının murislerinden intikal ettiği bildirildiğine göre gerekirse dava şartı üzerinde durulması, ondan sonra oluşacak durum ve taraf delillerinin toplanarak hüküm kurulmasıdır. Maddi olay ve hukuki nitelemede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulüyle usul ve yasa hükümlerine uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve 18,40 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine 01.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Blog Yazılarımız: Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?
Stj. Av. Altuğ Eliri
Av. Serhan Cantaş
