Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi bir tapulu taşınmazın satışını gelecekte yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir. Vaat alacaklısı, bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini kendi üzerine geçirilmesini vaat borçlusundan istemek hakkını sağlar.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğurur, tapuya şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerh 5 yıl için geçerlidir bu süre uzatılamaz.
Başkasına ait taşınmazın satışının vaat edilmesi sözleşmesi de geçerlidir. Yani vaat borçlusunun malik olma zorunluluğu yoktur. Sözleşme tarafları noterde yapıldığı müddetçe bağlar. Örneğin arsa payı karşılığı kat sözleşmesine dayanarak inşaatı yapan müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Henüz malik olmadığı arsa sahibinin evini üçüncü kişilere satma borcu altına giren müteahhit bu sözleşmeden sorumlu tutulacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Alacaklısının Talep Hakkı
Uygulamada vaat alacaklısının açtığı davaya “cebri tescil davası” ya da “ferağa icbar davası” denilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, ileride satış sözleşmesinin yapılması için tarafları zorlamaktadır.
Satış vaadi sözleşmesi ile vaat alacaklısı, mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK m.716 uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Unutulmamalıdır ki, satış vaadi sözleşmesi ile satış sözleşmesi birbirinden farklıdır. Satış vaadi sözleşmesiyle taşınmaz mülkiyeti vaat alacaklısına geçmez, mülkiyet ancak tapudaki satış işlemiyle geçer. Ancak vaat eden, sözleşme ile yükümlendiği mülkiyet devrini gerçekleştirmezse, ancak cebri tescil hükmü yoluyla alıcı tapuda devri kendi adına sağlayabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil
Uygulamada yapılan adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Yani resmi şekilde yapılmamış sözleşme ile vaat alacaklısı vaat borçlusuna cebri tescile zorlayamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de noterce düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
Sözleşmede yanların hak ve borçları açıkça belirtilmeli, kuşku doğurucu ifadelere yer verilmemelidir. Satış bedelinin açıkça sözleşmede gösterilmesi zorunludur.
Haricen ve adi şekilde düzenlenmiş olup, noterce yalnızca tarafların imzası onanmış satış vaadi sözleşmesi geçersiz olup tarafları bağlamaz. Sözleşmenin geçersizliği durumunda, tarafların iyiniyetli olması önem arz etmemektedir.
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Durumu
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Yargıtay kararlarında, geçersiz sözleşmeye dayanarak vaat borçlusunu cebri tescile zorlayamayacağı, tapu iptal ve tescil isteği mahkemece reddedileceği ancak satış bedelinin geri ödenmesini isteminde bulunulursa bunun hakkında karar verileceği belirtilmiştir.
Geçersiz olan sözleşmede vaat alacaklısı ödediği bedeli geri istediği takdirde yani satış bedelinin iadesi istemi vaki olduğunda, iade edilecek meblağın “denkleştirici adalet ilkesi” uyarınca hesaplanması gerekmektedir.
Ödenen miktarın geri ödeme tarihine kadar ulaştığı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, üfe-tüfe, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.
Ancak geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenmesi mümkün değildir.
Bu durumda vaat borçlusuna karşı;
- Tapu iptal tescil davası açıldığında karşı tarafın davası reddedilecektir.
- Terditli olarak tapu iptal davası, bu gerçekleşmezse bedelin iadesi davası açılabilir. Bu durumda tapu iptal davası reddedilerek, ödenen bedelin “denkleştirici adalet ilkesi” çerçevesinde hesaplama yapılarak iadesine hükmedilecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart ve Cayma Parası
Sözleşmede cezai şartın varlığı alacaklıyı zararın kanıtlanması yükünden kurtarır. Bir sözleşmenin ifa edilmemesi ya da eksik ifa edilmesi halinde borçlu tarafından ödenmesi koşul olarak belirlenen cezai şart kural olarak bir şeçimlik nitelik gösterir. Alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da kararlaştırılan cezai şartı isteme hakkına sahip olur.
Alacaklı herhangi bir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Ancak alacaklı zararının cezai şart miktarından fazla olduğunu iddia ediyorsa borçlunun kusurunu kanıtlamak suretiyle bu miktarı da talep edebilecektir.
Ceza koşulu ile gecikme faizi de birbirinden farklıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde cayma parası da kararlaştırılabilir. Bu durumda caymaya ilişkin koşulun kanıtlanması halinde sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Cayma parası, sözleşmenin düzenlenmesi sırasında verilen ve geri verilmesi gerekmeyen paradır.
Cayma parası ile cezai şart birbirinden farklıdır. Eğer satış vaadi sözleşmesinde sözleşmeden cayma parası kararlaştırılmış ise, yanlardan her biri sözleşmeden tek taraflı olarak edinmekte serbesttir. Ancak sözleşmenin yerine getirilmemesi halinde bir paranın verileceği kararlaştırılmışsa cezai şarttan söz edilir.
Şunu da eklemek gerekir ki, herhangi bir nedenle geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yer alan ceza şartı ve pey akçesi de geçersizdir.
Blog Yazılarımız: Ticari Temsilci Kimdir? Ticari Temsilcinin Yetki Kapsamı Nedir?
Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş
