Komşu hakkı genel olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 737. ile 750. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Komşuların birbirleriyle birlikte yaşaması adına ortaya çıkmış bu sınırlamalar kişinin mülkiyet hakkını da kısıtlayabilir. Komşu hakkını düzenleyen hukuk kuralları aynı kanunun farklı maddelerinde ve hatta farklı kanunlarla da yer almaktadır.
Kullanma Biçimine Dayalı Sınırlamalar
- TMK m. 737
“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
Taşınmazı kullanan kişi bu düzenlemeye göre taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşusuna rahatsızlık verecek olan taşkınlıklardan kaçınmalıdır. Taşınmazı kullanan ve işleten kişi taşkınlık teşkil etmediği takdirde istediği şekilde taşınmazı kullanma ve işletme özgürlüğüne sahiptir.
Söz konusu düzenleme başkasının arazisine izinsiz girme, ağaç dal ve köklerinin komşu araziye taşması gibi doğrudan müdahaleler olmayıp dolaylı olarak taşınmazın kullanılması ve işletilmesinden doğan müdahalelerdir. Söz konusu müdahaleler ancak taşkınlık oluşturduğu takdirde TMK 730. Madde uygulama alanı bulacaktır.
- TMK m. 730
“Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.”
Taşkınlık sayılabilecek haller TMK 737. Maddenin 2. Fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”
Taşkınlığın tanımı madde metninde düzenlenmediğinden Hâkim takdir yetkisini kullanırken objektif unsurları göz önünde tutarak olayı değerlendirecektir.
Kazı ve Yapılarla İlgili Sınırlamalar
- TMK m. 738
“Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.”
Söz konusu hüküm taşınmaz malikinin kendi arazisi üzerinde yapacak olduğu kazı ve yapılar ile komşusuna verebilecek olduğu rahatsızların önüne geçebilmek adına getirilmiştir. Bu düzenlemede de zarar ortaya çıkması durumunda TMK m. 730’un kullanım alanı bulacağı düzenlenmiştir. Birinci fıkraya göre taşkınlık olması gerekmez, mülkiyet hakkının sınırının aşılması yeterlidir.
Maddenin ikinci fıkrasında ise komşuluk hakkına aykırı yapılar hakkında TMK 725’in kıyasen uygulanacağı ön görülmüştür. İkinci fıkraya göre taşkınlıkların olması gereklidir.
TMK m. 725
“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
TMK 725. Maddedeki sürede itiraz edilmez veya iyi niyetle inşaat yapılmış ve koşullar da yapının kaldırılmasını gerektirmiyorsa yapı kaldırılmaz. Yapı kaldırılamıyorsa elbette komşunun ihlal edilen hakkını verebilmek için komşunun zararı giderilmelidir.
Bitkilere İlişkin Kısıtlamalar
- TMK m. 740
“Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.”
Komşu herhangi bir istemde bulunmayıp ağacın dal ve köklerinin kendi arazisine taşmış olmasına katlanırsa, taşmış dallardaki ağaçlarda yetişen meyveleri toplamaya hakkı doğar. Fakat komşunun bu hakkının doğumu için arazisinin üzerine yapı yapmış veyahut ekin dikmiş olması gerekmektedir.
Doğal Olarak Akan Suya İlişkin Düzenleme
- TMK m. 742
“Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.
Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
TMK madde 742’ye aykırı davranan komşuya karşı TMK madde 730’dan doğan haklar talep edilebilir. Bunun yanında söz konusu madde hükmüne aykırılık durumunda zararların tazmini de aykırılıkta bulunan komşudan talep edilebilir. Arazi malikleri aralarında yapacak oldukları resmi şekle tabi bir sözleşmeyle tapu kütüğüne şerh verildiği takdirde söz konusu maddenin getirmiş olduğu kısıtlamaları ortadan kaldırabilirler.
- TMK m. 743
“Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.
Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.”
Kaynaklara Zarar Verilmesi
- TMK m. 757
“Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemişse ya da zarar görenin de kusuru varsa hâkim, tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktar ve türünü takdir eder.”
Söz konusu madde hükmüne göre tazminatın doğuşunda zarar verenin kusuru aranmamaktadır, zararın varlığı yeterlidir. Ancak kusurun varlığı tazminat miktarı belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Tazminin yanında mevcut durumun eski hale getirilerek mağduriyetin ortadan kaldırılabilmesi adına da TMK madde 758 hükmü getirilmiştir.
- TMK m. 758
“Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir.
Bunlar dışında eski duruma getirme, ancak özel hâller haklı gösterdiği takdirde istenebilir.”
- TMK m. 759
“Değişik maliklere ait komşu kaynaklar, ortak bir ana kaynaktan beslenmekte ise maliklerden her biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir.
Hak sahipleri, ortak tesis masraflarını yararlanmaları oranında üstlenirler.
Birinin karşı çıkması hâlinde, hak sahiplerinden her biri, diğer kaynaklardaki su azalacak olsa bile, kendi kaynağındaki suyun tutulup akıtılması için gerekli işleri yapabilir ve kendi kaynağına gelen suyun miktarı bu işler sonunda çoğaldığı takdirde, ancak bu çoğalma oranında bir bedel vermekle yükümlü olur.”
Komşuluk İlişkisinde Doğan İrtifak Hakları
1. Mecra Hakkı
TMK m. 744 – “Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.”
Taraflar arasında bir sözleşmeyle de mecra hakkı tanınabilir ancak bu hakkın tanınmadığı durumlarda ilgili madde ile gerekli şartların sağlanması durumunda zorunlu mecra hakkı ortaya çıkmaktadır. Bu maddenin uygulama alanı bulması için mecranın başka bir yerden geçirilmesinin zor veyahut olanaklı olmaması da gerekmektedir. Mecranın geçirilmesine katlanılması gereken durumlarda yükümlü malikin menfaatlerinin korunması için TMK madde 745 düzenlemesi getirilmiştir.
TMK m. 745 – “Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.
Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.”
TMK m. 746 – “Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir.
Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir.
Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.”
2. Geçit Hakları
TMK m.747 – “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”
Söz konusu düzenleme yer alan genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, bedelini ödediği takdirde zorunlu geçit hakkı talep edebilir. Talebin kimlerden yapılacağı bir sıraya konulmuştur. Öncelikle yol durumuna en müsait araziye sahip kişiden sonrasında ise en az zarar görecek kişiden talep edilebilir. Talepte bulunan malik mahkemeden bu talebini isteyebilir. Tam ödenen bedel ve geçit sağlanan yerin resmi senetle tespiti gereklidir.
3. Kaynak İrtifakı
TMK m. 761 – “Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.
Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir.
Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.”
Katılma Yükümlülüğü
TMK m. 750 – “Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.”
Birden çok kişinin yararlanması söz konusu olduğu durumlarda yararlanmasının oranı dikkate alınarak komşular gidere katılmalıdır.
Komşuluk Hakkından Doğan Tazminat ile İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/15582 E., 2018/5451 K.
“TMK m. 683’teki “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir” hükmü ile mülkiyet hakkının kanunla toplum yararına kısıtlanabileceği temel ilke olarak kabul edilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında, mülkiyet hakkının nasıl korunacağı hükme bağlanmış, 730 ve 737. maddeleriyle de taşınmaz malikinin başkalarına zarar vermesinin önlenmesi hedeflenmiştir.
Yapma, kaçınma, katlanma olarak özetlenebilecek bu sınırlamaların önemli bir bölümü TMK’nın “komşu hakkı” başlığı altında, 737 ile 750. maddelerinde düzenlenmiş, 751 ile 761. maddelerinde de yine malikin yapması ve katlanması gereken hususlar belirtilmiştir.
Komşuluk hukukundan kaynaklanan tazminat davalarında öncelikle davacının uğramış olduğu zararın miktarının bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesi, tazminatın bu zarara göre tayin ve takdir edilmesi gerekir. Hemen belirtmek gerekir ki, tazminat miktarı hiçbir zaman zararı aşamaz. Ancak, davacının zararın artmasında kusuru varsa, tazminat miktarı 6098 sayılı BK’nın 52. maddesine göre indirilmeli veya tamamen ortadan kaldırılmalıdır. TMK’nın 730 ve 737. maddelerinden doğan sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk olmadığından, davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesinde etkili olamaz. Ayrıca uzun zaman sonra doğacak muhtemel zararlar için mülkiyet hakkının kısıtlanması, mülkiyetin genel kurallarının ve bizzat TMK’nın 737. maddesi hükmüne ters düşer.”
Elatmanın Önlenmesi ile İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/2603 E., 2014/6354 K.
“Davaya konu olayda davacı davalının kendi taşınmazı üzerine ruhsatsız yani imara aykırı olarak yaptığı pencerenin taşınmazına zarar verdiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve kal istemiştir.
Davalının kendi taşınmazına yaptığı pencerenin salt ruhsatsız olduğu, imara aykırı bulunduğu ileri sürülerek, TMK’nın 737. maddesi uyarınca kapatılarak eski hale getirme istenemez. Yapının imara aykırı olması yanında bir zararın doğması da şarttır. Salt imara aykırılık, idari mercileri ve idare mahkemelerini ilgilendiren bir husustur.
Diğer yandan davalının söz konusu pencereyi ışık, hava almak amacıyla değil de kendisine hiçbir faydası olmayan, doğrudan aile mahremiyetini gözetlemek için imara aykırı olarak açtığının belirlenmesi halinde davanın kabulüne karar verilebilir. O halde mahkemece, davalının açtığı pencerenin davacıya zarar verip vermediği, vermiş ise somut zararın ve varsa alınması gereken önlemlerin neler olduğunun uzman bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Blog Yazılarımız: Üst Hakkı Nedir? Geçit Hakkı Nedir?
Stj. Av. Altuğ Eliri
Av. Serhan Cantaş
