Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiralaya verene belli zamanlarda ödemeyi kabul ettiği bedeldir. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini, kira artış oranını ve kira süresini belirleyebilirler. Sözleşmede belirlenen miktarda kira bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Kiracının asli borcu, konut ve çatılı iş yerini kullanmanın karşılığı olarak kira bedelini ödeme borcudur. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 314’te düzenlenmektedir.
- TBK m. 314 – Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kira bedeli sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenebilecektir. Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda kira bedelinin ne miktarda olacağı veya ne oranda artış yapılacağı hususunda taraflar arasında uyuşmazlıklar olabilecektir. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği bedellerin sınırlandırılması için, aynı zamanda zayıf olan tarafı yani kiracıyı korumak için bu durum TBK m.344’te düzenlenmiştir. Burada belirtilen hususlar kiracı lehine emredici niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple geçmişe etkili olarak uygulanabilir. Kira bedelinin tespitinde TBK m.344’te yer alan bu hususlar dikkate alınacaktır.
Kira bedelinin belirlenmesi hususunda 3 ayrı kriter öngörülmektedir. Bunlar:
Taraflar Arasında Anlaşma Olması Halinde Kira Bedelinin Tespiti
Bu durum TBK m. 344/1’de düzenlenmektedir. Taraflarca kararlaştırılmış olup yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan kira bedeli artış oranı veya miktarı bir önceki kira yılına ait Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre olan değişim oranını geçemez.
Yasa tarafından belirlenen bu artış oranı aşıldığı takdirde kısmi kesin hükümsüzlük söz konusu olacaktır ve mahkemece yasal artış oranını geçmeyen kira bedeli tespit edilecektir.
Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti
Taraflar kira sözleşmesinde uzayan sonraki kira dönemleri için herhangi bir artış oranı tayin etmemiş olabilir. Bu durumda TBK m.344/2 hükmü uygulanacaktır. Kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira sözleşmesinin başında yenilenen dönemler için artış yapılacağı kararlaştırılmamışsa veya artış yapılacağı kararlaştırılmış ama artış oranı belirlenmemişse ve taraflar da artış oranı konusunda uzalaşamamışlarsa yenilenen bu dönem için kira bedeli tespit davası yoluna başvurmaları gerekecektir. Bu dava sonucunda hakim, kira bedelini en fazla bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar artırabilecektir.
Kira Sözleşmesinin 5 Yıldan Uzun Süreli Olması Halinde Kira Bedelinin Tespiti
Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olduğu takdirde artış oranı hakim tarafından belirlenecektir. Taraflar arasında artış oranına dair bir anlaşma olup olmamasının önemi yoktur. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alınarak hakim tarafından belirlenecektir.
Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Belirlenmesi Durumunda
Kiraz sözleşmesinde, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da mümkündür. Bu durumda taraflar, “5 yıl” geçmedikçe kira bedelinde “artış” yapamazlar, herhangi bir artış yapılırsa bu kesin hükümsüzdür. Ancak belirtmek gerekir ki kira bedelinde “indirim” yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinde beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesi talep edildiğinde,Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve yabancı para değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak, hakkaniyete uygun kira bedeli hakim tarafından tespit edilecektir.
Ancak belirtmek gerekir ki beş yılın geçip geçmediğine bakılmaksızın koşulları oluştuğu takdirde aşırı ifa güçlüğüne dayanarak “uyarlama davası” da açılabilecektir.
Kira Tespit Dava Süresi
Taraflar TBK m. 344’te belirtilen sınırlamalara uyarak kira bedelini belirleyebileceklerdir. Ancak bu konuda uyuşmazlık sağlanamaması halinde dava yoluna gidilecektir. Belirtmek gerekir ki kiraya verenin, kira bedeli tespiti davasını açabilmesi için “malik olması” gerekmektedir. TBK m. 345’e göre bu dava her zaman açılabilecektir. Yenilenen kira dönemi içinde de bu dava açılabilecektir.
Mahkemece belirlenen kira bedelinin, yeni kira yılında geçerli olabilmesi için, kiraya veren yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce tespit davasını açmalı veya yine en az 30 gün önceden kira bedelinin artırılacağı “yazılı” olarak kiracıya bildirilmelidir. Bu şartlara uyulmadan tespit davası açılır ise, mahkemece belirlenen kira bedeli artık bir sonraki kira dönemi için uygulama alanı bulacaktır.
Taraflar kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağını kararlaştırmışlarsa, yeni kira döneminin başlamasına 30 gün kala dava açılmasına veya ihtar çekilmesine gerek yoktur. İlgili taraf yeni kira döneminin sonuna kadar dava açabilecektir. Mahkemece tespit edilen bedel de, davanın açıldığı kira döneminin başı itibariyle geçerlilik kazanacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme, kural olarak davalının ikametgahı, sözleşmenin ifa edildiği ya da gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Tespit Davasında İhtarname Çekilmemesi Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26/02/2014, 6112/7606 Sayılı Kararında
“Davada dayanılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Her ne kadar davacı kira artırımı konusunda bir ihtarname keşide etmemiş ise de, sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2012 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”
Kira Tespit Davasında Kira Sözleşmesinin Kiracı Tarafında Birden Fazla Kişi Bulunması Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26/01/2016, 2015/11208 E., 2016/414 Sayılı Kararında
“Kira sözleşmesini davalı ile birlikte dava dışı …’de imzalamıştır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olduğu takdirde, her biri kendi payına düşen kısımdan sorumludur. Kira sözleşmesinde payları belli değil ise, kira bedelinin eşit şekilde paylaştırılması gerekir.” denmek suretiyle birlikte kiracıların kira bedelinin ödenmesinden kısmi olarak sorumlu olduklarını kabul etmektedir. Bu durumda mahkemece takibe konulmuş olan kira döneminde belirlenecek kira alacağının ½’si yönünden davalının sorumlu olacağı kabul edilerek buna göre hüküm kurulması gerekirken kira borcunun tamamından sorumlu olacak şekilde karar verilmiş olması nedeniyle kararın kaldırılması gerekmiştir. Ayrıca kira sözleşmesinde 2017 yılı kirası 2.500,00 TL, 2018 yılı kirası 3.500,00 TL ve 2019 yılı kirası 4.500,00 TL olarak gösterilmiş, 2020 yılından sonraki yıllar için %15 artış öngörülmüştür.TBK’nın 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” düzenlenmesi bulunmaktadır.
Blog Yazılarımız: Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası (TBK madde 351)
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
