Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet haklarıdır.
Kat Mülkiyetinin Özellikleri Nelerdir?
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir yapı üzerindeki ayrı ayrı tahsis edilmiş bağımsız bölümlerin üzerindeki mülkiyete denir. Başka bir ifadeyle herkesin bina üzerindeki arsa payı hala mevcuttur. Ancak bu arsa payından doğan hak Kat Mülkiyeti Kanunu gereği ilgili bağımsız bölümün mülkiyetine dönüşmüştür. Diyelim ki; yapı yıkılsa ve bütün bağımsız bölümler mevcudiyetini yitirse, mal sahiplerinin mülkiyet hakkı arsa payları üzerinden devam eder. Bununla beraber yapı mevcut olduğu süreci bütün mal sahiplerinin mülkiyet hakkı kat mülkiyeti olarak devam etmektedir.
Arsa payları her bir bağımsız bölümün değerine göre belirlenir. Bağımsız bölümlerin değeri ise, kaçıncı katta yer aldığı, caddeye bakıp bakmadığı, güneş alıp almadığı, güneye bakıp bakmadığı gibi hususlara bakılarak değerlendirilir. Aynı şekilde kat maliklerinin ortak yerler üstündeki mülkiyet hakları arsa paylarıyla orantılıdır. Arsa payı, kat maliklerinin ortak giderlere katılması bakımından da önem arz eden bir husustur. Arsa payı ile giderler de orantılı olarak arsa payı fazla olan giderlere daha fazla katılır. Bağımsız bölümünün değerlemesinin yanlış yapılması nedeniyle arsa payının doğru olmadığı kanaatinde olan kat malikleri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir.
Kat Mülkiyeti İle İlgili Bilinmesi Gereken Kavramlar
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul; sadece esas yapı kısmına ana yapı; ana gayrimenkulün bir parçası olmakla beraber ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümü olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denilmektedir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez.
Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine, ortak yerler denilmektedir. Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denilmektedir.
Kat Mülkiyeti Çeşitleri
1. Dikey Kat Mülkiyeti
Bir arsa üzerinde inşa edilmiş birden çok katlı binanın her bir dairesi üzerinde kurulan mülkiyete dikey kat mülkiyeti denilmektedir. Bir parsel üzerinde tek bir apartman olabileceği gibi blok şeklinde birden çok apartman da bulunması mümkündür.
2. Yatay Kat Mülkiyeti
Bir arsa üzerinde yaygın şekilde tek katlı birden çok villa tarzında inşa edilmiş bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyete ise yatay kat mülkiyeti adı verilir.
Bazen bu iki kat mülkiyeti çeşidinin aynı arsa üzerinde bir arada bulunması da mümkün olabilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasının Şartları
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için aranan şartlar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılmıştır. Buna göre;
- Ana Taşınmaz Tamamlanmış ve Betonarme Yapıda Olmalı
Kat mülkiyeti kurulacak ana taşınmazın tamamı kâgir (betonarme) yapıda olmalıdır. Ahşap vb. kâgir yapıda olmayan yapılarda kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir. Aynı şekilde bir kâgir ya da betonarme yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması da gerekir. Bu kapsamda inşaatına başlanmamış ya da inşaat halinde olan yapılarda kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir.
- Binanın Tamamı Kat Mülkiyetine Özgülenmeli
Tamamlanmış ve betonarme yapıda olan bir binanın kat mülkiyetine çevrilebilmesi için binanın tamamı kat mülkiyetine özgülenmelidir. Bu kapsamda binanın sadece bazı bölümlerinde, bazı katlarında kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Fakat otel, iş yeri vb. ticarethane maksadıyla kullanılan binalarda kullanma açısından bütünlük arz eden binalarda birden çok kat ya da bölüm tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ayrıca taşınmaz mülkiyetinin sınırlı ayni hak ile sınırlanması taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesine engel değildir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Daha önce de belirttiğimiz üzere kat mülkiyeti ancak tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir. Ayrıca gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamını kat mülkiyetine özgülenmiş olması şartıyla kurulabilir.
Kat mülkiyetinin tesis edilmesi iki şekilde gerçekleşebilir. Birincisi, iradi olarak kat mülkiyetinin kurulması; ikincisi ise, mahkeme hükmüyle kat mülkiyetinin kurulmasıdır.
Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması
İradi olarak kat mülkiyetinin, KMK m.10’da kat mülkiyetinin resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulacağı düzenlenmiştir. Genel kural olarak bu maddede, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağının yanı sıra, taşınmazın salt bir bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağı, aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün veya bir yapının iktisadi açıdan ya da kullanma bakımından bütünlük arz eden birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebileceği belirtilerek, kat mülkiyetinin kuruluş yolları da gösterilmiştir.
Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kurulması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10.maddesinin 5.fıkrası kapsamında, ortaklığın giderilmesi davasında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması suretiyle yapılmasını istemesi halinde hakimin kat mülkiyeti kurulmasına karar verebileceği düzenlenmiştir.
Hakimin kat mülkiyetine geçilmesine karar verebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
- Her şeyden önce dava konusu taşınmaz, kat mülkiyetinin kurulmasına elverişli bulunmalıdır. Başka bir ifade ile, taşınmaz tek parselden oluşmalı, üzerindeki yapıların tümü kagir yapılmış, yapımı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış ve bağımsız bölümlerden her biri başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır.
- Davacı veya davalılardan en az biri tarafından, paylaşmanın, kat mülkiyetinin kurulması ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla yapılması yönünde talepte bulunmuş olmalıdır.
- Taşınmazda ortak maliklerden her birine en az bir bağımsız bölüm düşmelidir.
- Son olarak KMK m.12’de yer alan belgelerin sağlanmış olması gerekmektedir. Bu belgelerin eksiksiz bir şekilde temin edilmesi yükümlülüğü, kat mülkiyetine geçilmesi isteminde bulunan kişiye aittir. Bu bağlamda mahkemeye sunulan yönetim planını benimsemeyip imzadan kaçınanlar varsa, hakim müdahale hakkını kullanarak imzadan kaçınanlarca yönetim planının imzalanmış sayıldığını nihai kararında belirtmelidir.
Bu koşullardan birinin bile eksik olması durumunda artık kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklık giderilmesinden söz edilemeyecektir. Bu durumda satış yoluyla paydaşlığa son verilmesi ikinci bir yol olarak düşünülebilir. Ancak bunun öncesinde, eksik veya eksiklikler nedeniyle hakim, ilgilisine belirli ve makul bir süre tanımalıdır ve öngörülen süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi halinde veya eksikliklerin giderilemeyecek olmasının anlaşılması halinde kat mülkiyetine geçilemeyeceğinden, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermelidir
Ortaklığın giderilmesi davası Türk Medeni Kanunu m. 699 kapsamında, aynen taksim şeklinde olabileceği gibi, nakden taksim şeklinde de olabilir. Dava nakden taksim şeklinde açılmış olsa bile, hakim ortaklardan birinin istemi üzerine, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Eğer maliklere payları ile orantılı bağımsız bölüm isabet etmiyorsa, hakim bölüşmede mağdur olan paydaşa, ivaz ilavesi suretiyle denkleştirme yapmalıdır. Ancak her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmüyorsa, hakim satış yoluyla nakden taksim yolunu tercih etmelidir.
Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması
Kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş halinde, KMK 12.maddesinde yer alan belgelerden yalnızca usulüne uygun proje ile yönetim planı aranmaktadır. Yapı kullanma izninin yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi mümkün kılındığından işlemin resen yapılması mümkündür.
KMK 66.maddesi uyarınca, toplu yapılarda, yapıların tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrileceği öngörülmüştür.
Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
1. Bağımsız Yerler Üzerindeki Hakları
Kat malikleri, bağımsız bölüm üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahip olup Medeni Kanunu’nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Malik, bu bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarruf işlemi yapabilir. Kat maliki, bağımsız bölümden kendisi yararlanabileceği gibi üçüncü kişilerin de yararlanmasını sağlayabilir. Bu yararlanma hakkı, dürüstlük kuralına, Kat Mülkiyeti Kanununa, yönetim planına ve taşınmazın tahsis amacına uygun bir biçimde kullanılmalıdır. Kanunun 19’uncu maddesine göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6.maddesine göre; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Yani bağımsız bölüm üzerindeki malikin haklarının, eklentileri de kapsadığını söyleyebiliriz.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşmayan irtifaklar kurulaması mümkün değildir. Bununla beraber kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşabilen irtifak hakkı kurulabilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış sayılır. Yani eklentiler ve ortak yerlerin kaderi, bağımsız bölümlerle bitişiktir.
2. Ortak Yerler Üzerindeki Hakları
Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirlenmesine kanun müsaade etmiştir. Bununla birlikte KMK m. 4’e göre aşağıdaki yerler her halde ortak yerler sayılırlar:
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat maliki bu ortak yerleri kullanma hakkında sahiptir.
Kat Maliklerinin Borçları Nelerdir?
- Özen Yükümlülüğü
Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken yükümlülüklerine uymak, özellikle de birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlülerdir.
Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Kullanma Hakkının Sınırları
Kat malikleri; bağımsız bölümleri doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı olmayacak şekilde, yönetim planına göre ve taşınmazın tahsis amacına uygun kullanmakla yükümlüdürler.
- Kat Maliklerinin Hiç Yapamayacağı Faaliyetler
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.
- Kat Maliklerinin, Diğer Kat Maliklerinin Rızasıyla Yapabileceği Faaliyetler
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Doğan Sorumluluk
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımını ve mimari yapısı ile güvenliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Kat maliklerinin bu sorumluluklarına riayet etmemeleri halinde ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma Yükümlülüğü
KMK m. 23’e göre; kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş izni vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Bağımsız bölüme girilmesine ve onarıma katlanma yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğradıkları zararı, lehine izin verilmiş olan bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür.
Ana Yapının Genel Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlülerdir.
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlülerdir.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınması mümkün değildir.
Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılmamalarının Yaptırımları
Genel giderlere katılma yükümlülüğü bakımından; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından genel hükümlere göre dava açılması, icra takibi yapılması mümkündür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ile birlikte ödemekle yükümlüdür. Genel giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olması durumunda, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olan diğer kişilere rücu hakları vardır. Giderlere katılma borcu ve gecikme tazminatından kiracılar, oturma hakkı sahipleri veya bağımsız bölümlerden başka sebeplerle devamlı faydalananlar da sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından herhangi bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
Kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden talep edebilirler. Aşağıdaki hallerde çekilmezlik hali mutlaka mevcut sayılır:
- Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
- Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
- Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat mülkiyetinin sona ermesi dört şekilde meydana gelebilir. Bunlar;
1. Tapu Kütüğündeki Kaydın Terkini Suretiyle Sona Erme
Bütün kat maliklerinin yahut bütün bağımsız bölümlere tek bir kişi malikse tek malikin yazılı talebi ile ana taşınmazdaki kat mülkiyeti sona erdirilebilir. Bu durumda kat mülkiyetindeki paylar arsa payı üzerinde devam eder.
Ayrıca ifade edilmelidir ki, ana taşınmazın bağımsız bölümlerinde üçüncü bir kişi lehine bir ayni ya da kişisel hak tesis edilmiş ise o kişinin rızası alınmadan kat mülkiyetinin terkin edilmesi mümkün değildir.
2. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Suretiyle Sona Erme
Herhangi bir doğal afet ya da başkaca bir sebeple ana taşınmaz yok olursa kat mülkiyeti sona erer.
3. Ana Taşınmazın Kamulaştırılması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmaz kamulaştırılırsa artık kat mülkiyetinden bahsedilemez.
4. Ana Taşınmazın Harap Olması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmazın tamamen harap olması kat mülkiyetinin sona erme sebeplerindendir. Ancak ana taşınmaz kısmen harap olmuşsa harap olan bağımsız bölümün maliki iki yıl içinde bağımsız bölümü yaptırmazsa iki yılın sona ermesi sonrası takip eden bir yıllık süre içinde diğer malikler o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında hakimden kendilerine devrini isteyebilir.
Kat Mülkiyeti Kurulması Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2456/2360 Sayılı 17.3.2005 Tarihli Kararı
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Yapının tümünün kagir olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde yedi bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda paylı olarak davacı ve davalı adlarına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikçe olduğu anlaşılmaktadır. Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesine aykırılıkları bulunduğu saptandığına göre, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Ortak Giderlerden Kiracının Sorumluluğu Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 6189/448 Sayılı 23.6.2008 Tarihli Kararı
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre ana gayrimenkulün ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana gayrimenkulün yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Blog Yazılarımız: Tapu İptal ve Tescil Davası
Stj. Av. Rümeysa Özatlı
Av. Serhan Cantaş
