Kat malikleri genel kurulu, anataşınmaza ait bağımsız bölümlerine sahip olan kat maliklerinin bir araya gelerek anataşınmazın yönetimine, ortak alanların kullanımına ve anataşınmaza ait her türlü konuda karar aldıkları kuruldur. Kurulun aldığı kararlar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamalıdır.
Kat Malikleri Genel Kurulu Üyeleri
Kurulun asli üyeleri belirtildiği üzere kat malikleridir. Ancak kat makili tarafından vekil tayin edilmeleri şartıyla, kat maliklerinin yerine kiracıları, aile üyeleri, akrabaları veya başkaca kişiler de katılabilir. Vekil tayini için özel bir şekil şartı yoktur. Sözlü veya yazılı olarak vekil tayin edilebilir.
Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılır?
Kat malikleri genel kurulu, olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde toplanır. Toplantı zamanı, Kat Mükliyeti Kanunu’nun 29. maddesinde düzenlenmektedir.
1. Olağan Toplantı
Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ve her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Yönetim planı ile farklı bir tarihte toplantı zamanı kabul edilebilir. Belirtmek gerekir ki yönetim planı ile olağan toplantının birden fazla yapılması kararlaştırılabilir.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Olağan toplantılarda 15 gün önceden toplantı yerinin ve tarihinin kat malikine tebliği zorunlu değildir. Panoya asılma şeklinde yapılan ilan yeterlidir.
2. Olağanüstü Toplantı
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Olağan üstü toplantının yapılabilmesi için 3 şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar:
- Önemli bir sebep olmalıdır.
- Toplantının yapılması için yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi
- Toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce tüm kat maliklerine toplantı sebebinin yer aldığı çağrı kağıdı imzalattırılacak veya taahhütlü mektupla bildirilecek.
Belirtilen bu şartların gerçekleşmesi halinde Kat Malikleri Genel Kurulu “her zaman” toplanabilecektir.
Bu şartlar usule ilişkindir ve şartlar gerçekleşmediği takdirde kararlar için yeterli çoğunluk sağlanmış olsa dahi alınan kararlar mahkeme kararı ile iptal edilebilecektir. Belirtmek gerekir ki olağanüstü toplantı için gerçekleşmesi gereken bu şartların yerine getirilmemesi sebebiyle iptal davası açacak kat maliklerinin olağanüstü toplantıya katılmamış olması gerekmektedir. Toplantıya katılanlar usule ilişkin değil, esasa ilişkin şartların yerine getirilmemesi sebebiyle iptal davası açabilecektir.
Kat Malikler Kurulu Toplantı Yeter Sayısı Nedir?
Kat malikleri kurulunun toplanabilmesi ve karar verebilmesi için yeter sayısı KMK m. 30’da düzenlenmektedir.
Kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmış ise, karar bunların çoğunluğu ile alınır. Ancak ilk toplantıda belirtilen nisap sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve toplantıya katılanların çoğunluğunun oyu ile alınan karar yeterli ve geçerlidir. Belirtmek gerekir ki ikinci toplantıda arsa payı çoğunluğu aranmayacaktır.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az onbeş günden fazla olamaz.
Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının Bağlayıcılığı
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. (KMK m.32/2)
Kat malikleri genel kurulunda alınan kararlar iptal edilmediği sürece geçerlidir. Bu sebeple tüm kat maliklerini, yöneticiyi, denetçiyi, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, kiracıları ve ana taşınmazdan yararlananları bağlamaktadır.
Kat Malikleri Genel Kurulunda Maliklerin Oya Katılma Durumları
Bağımsız bölüm maliklerinin oy sayısı ve vekaletle oy kullanma hakları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesinde düzenlenmiştir.
- Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
- Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
- Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Kat Malikleri Genel Kurulu Karar Sayısı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan özel durumlar hariç olmak üzere, kat malikleri genel kurulunda karar alınabilmesi için toplantıya katılanların oy çokluğu yeterlidir.
Kat Malikleri Genel Kurul Kararının İptali
Kat malikleri genel kurul kararları iki şekilde iptal edilebilir. Bunlar:
1.Kat malikleri kurulunca alınan bir karar, yine kat malikleri genel kurulunda alınacak bir karar ile iptal edilebilir.
2.Kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi’nden genel kurur kararının iptalini talep edebilir.
Kat Malikleri Genel Kurul Kararının İptali Davasında Süre
Kat malikleri genel kurul kararının iptal davası süresi KMK m. 33’de düzenlenmiştir.
- Kat malikleri genel kurul toplantısına katılan ancak olumsuz oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Bu sebeple toplantıya katılıp olumsuz oy kullanmayan kat malikleri alınan karar hakkında iptal davası açamayacaktır.
- Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilecektir.
Belirtilen süreler hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu sebeple mahkeme bu hususu re’sen dikkate alacaktır.
- Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat Malikleri Genel Kurul Kararının İptali Davasında Taraflar
Davacı; Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptal davasını yalnızca kat malikleri açabilir.
Davalı; Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptal davası, toplantıya katılan kat maliklerine veya yönetim kuruluna karşı açılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kat Malikleri Genel Kurulu Yargıtay Kararları
- Yargıtay 20. H.D. 24/01/2019 Tarihli, 2017/5367 E., 2019/427 Sayılı Kararında
“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; 2. fıkrasında ise önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlandığı, anataşınmaza ait yönetim planında toplantı zamanının her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü olarak belirlendiğinden iptali istenen 18/05/2015 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmediğinden, mahkemece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi hükümlerine uygun bir çağrı bulunmadan yapılan toplantının iptaline karar verilmesi gerekirken anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Toplantı Tutanağının Kat Maliki Tarafından İmzalanmaması İle İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 18. H.D. 26/02/2015 Tarihli, 2014/13512 E., 2015/2867 Sayılı Kararında
“Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, özellikle toplantı hizurun cetvelinin incelenmesinden, davacının iptalini istediği genel kurul toplantısına katılmış olup, kurul toplantı tutanağı içeriğinde toplantıyı terk ettiği ya da aykırı oy kullandığına dair bir kaydın bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bir kat malikinin gerek doğrudan, gerekse temsilci aracılığı ile kat malikleri kurulu toplantısına katılarak alınan kararlara aykırı oy kullanmaması durumunda Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesine göre kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyemeyeceği hususu dikkate alınmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Blog Yazılarımız: İmar Planı Nedir? İmar Planı Nasıl Yapılır? Yapı Ruhsatı Nedir?
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
