TBK 470.maddede düzenlenen eser sözleşmesinden hareketle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iş sahibinin taahhüt ettiği bir ücret karşılığında, müteahhidin bir eser meydana getirmeyi ve teslim etmeyi yüklendiği, iki taraf açısından da hak ve borç doğuran sözleşmelerdir. Yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi maliki olduğu arsanın bir kısım mülkiyetini yükleniciye; yüklenicinin arsa üzerinde inşa edeceği yapının belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine karşılıklı olarak devretmeyi taahhüt etmektedir.
Bu durumda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin sorumluluklarından bahsetmek gerekirse; inşaata konu arsanın yükleniciye teslim edilmesi, imar durumu, proje hazırlanması, kat irtifakının kurulması vb. işlemlerini yapabilmesi için yükleniciye vekalet verme, anlaşılan inşaattan arsa payını devretme, inşaat teminatı olarak yükleniciye devredilen paylardaki ipotekleri şartların gerçekleşmesi halinde kaldırmak olarak ifade edilebilir. Bununla birlikte arsa sahibi vekalet vermediği takdirde, projelerin hazırlanması, inşaat ruhsatının alınması gibi işlemleri kendisinin yerine getirmesi gerekmektedir. Bu hususta en sık karşılaşılan uyuşmazlık olan inşaat ruhsatının da kim tarafından alınması gerektiği, sözleşmede özellikle belirtilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, içerisinde taşınmaz satış ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekle tabi olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de resmi şekle tabi olacağı ve noter tarafından resmi olarak düzenlendiği takdirde geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi haline geleceği söylenebilir.
Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğu
Kanun, yüklenici taraf eseri ayıplı olarak inşa ettiğinde arsa sahibine seçimlik haklar tanımaktadır. Ancak arsa sahibinin ayıptan kaynaklı seçimlik haklarını kullanması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Yani, yüklenicinin ayıp nedeniyle sorumluluğuna başvurulabilmesi için; eserin teslim edilmiş olması, teslim edilen eserin ayıplı olması, arsa sahibinin eseri muayene ve ihbar sorumluluğunu yerine getirmiş olması gerekmektedir.
Arsa Sahibinin Ayıp Nedeniyle Sahip Olduğu Haklar
Türk Borçlar Kanunu m.475’te “Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, “işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.” ifadelerine yer verilmektedir.
Daha açık bir ifadeyle, eserde ayıp olması halinde, arsa sahibinin; sözleşmeden dönme, ücretin indirilmesini talep etme, ayıbın giderilmesini talep etme hakları bulunmakla birlikte tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır. Burada sayılanlar sınırlı olarak sayılmış olup bunun haricinde arsa sahibinin bir seçimlik hakkı bulunmamaktadır.
1. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönme Hakkı
TBK m.475/f.1’e göre, eser iş sahibinin kullanamayacağı veya kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır.
Sözleşmeden dönme hakkı, tek taraflı varması gerekli bir irade açıklamasıyla kullanılmakta ve sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmaktadır. Dönme hakkının sonuç doğurabilmesi için yüklenicinin muvafakati aranmamaktadır. Ancak bunun aksine Yargıtay, dönme hakkının kullanılmasında yüklenici muvafakati veya mahkeme kararı aramaktadır.
Tüm bunlarla birlikte sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için, yüklenicinin kusurlu olması şart değildir. Kanuna göre, sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için, hem yapıdaki ayıpların kabule zorlanamayacak derecede ayıplı olması hem de binan yıkılması veya kaldırılmasının aşırı bir zarar meydana getirmesi şartları birlikte aranmaktadır.
2. Arsa Sahibinin Ücret İndirilmesini Talep Hakkı
Kanunda sayılan seçimlik haklardan ikincisi ise, ayıp oranında bedelden indirim talep etme hakkıdır. Bu hakkın kullanılması için belirli bir şart düzenlenmemiştir. Ancak doktrine göre, ayıpsız eser ile ayıplı eser arasında değer farkının bulunması ve eserin ayıp nedeniyle tamamen tamamen değerini kaybetmemiş olması gerektiği belirtilmektedir.
Eserdeki ayıp, eserin objektif değerinde bir azalmaya yol açmıyor ise, ücretin indirilmesi yoluna başvurulması mümkün değildir. Ancak şartları varsa, ayıba karşı tekeffülden doğan doğan diğer seçimlik hakların kullanılması mümkündür.
3. Arsa Sahibinin Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı
Arsa sahibinin ayıbın giderilmesini talep etmesi için öncelikle, objektif olarak ayıbın giderilmesi mümkün olmalıdır. Nitekim, eserde meydana gelen ayıbın kolaylıkla ortadan kaldırılamayacağı ya da kaldırılmasının mümkün olmadığı hallerde bu seçimlik hak kullanılamayacaktır.
Objektif olarak ayıbın giderilmesinin mümkün olduğu hallerde, ayıbın giderilmesinin aşırı bir masrafa yol açıp açmadığı saptanmalıdır. Masrafın aşırı olup olmadığı hususu, her somut olaya göre hakim tarafından takdir edilmektedir. Onarım masraflarının aşırı olması durumunda bu seçimlik hak kullanılamayacak olup arsa sahibi diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir.
4. Ayıp Nedeniyle Tazminat Talep Hakkı
Tazminat talebi, arsa sahibinin dönme, bedel indirimi, ayıbın giderilmesi haklarından birini kullanmasına rağmen giderilemeyen zararlarıdır. Ayıp ile uygun illiyet bağında olan zararlar bu tazminat kapsamındadır. Kanun, arsa sahibinin seçimlik haklardan (dönme, bedel indirimi, ayıbın giderilmesi) birini kullanırken müteahhidin kusurunu aramazken, tazminat talep etme bakımından müteahhidin kusurunun bulunması zorunluluğu getirmiştir.
Blog Yazılarımız: ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Av. Serhan CANTAŞ
