Kamulaştırma işlemi Kamulaştırma Kanunu gereğince yapılmaktadır. Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerin mülkiyetine geçmesidir.
- Gerçek ve özel tüzel hukuk kişilerine ait taşınmaz mallar kamulaştırılabilir.
- Kamu malları kamulaştırılamaz.
- Taşınmaz malın tamamı kamulaştırılabildiği gibi belirli bir kısmı da kamulaştırılabilir bu duruma kısmi kamulaştırma
Anayasa m.46: ‘’Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.’’
Kamulaştırmanın Konusu nedir?
- Kamulaştırmanın konusu taşınır mallar olamaz. Sadece taşınmaz mallar üzerinde kamulaştırma yapılabilir.
- Kaynaklar ve İrtifak Hakları (başkasının arsa, bahçe, yol gibi bir taşınmaz malından belirli kurallar içinde yararlanma hakkı) da kamulaştırma konusu olabilir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Verecek Merciler
- Kamulaştırma Kanunu Madde 5 – ‘’Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
- Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
- 3’üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimî encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo- Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
- Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
- Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.’’
Kamu Yararı Kararının Onay Mercileri
- Kamulaştırma Kanunu Madde 6 –
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimî encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo- Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,
Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.’’
- Kamulaştırma işlemi tek taraflı idari biri işlem olduğundan karşı tarafın kabulüne gerek yoktur. Kamulaştırma kararının iptali için idari yargıda dava açılabilir. Bahsi geçen dava İptal davası olup Asliye Hukuk Mahkemesince yapılan tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde açılabilir.
Kamulaştırmanın Tapu Kütüğüne Şerhi
Kamulaştırma Kanunu Madde 7 – ‘’ Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.’’
Kamulaştırma İşleminin Unsurları Nelerdir?
Yetki Unsuru. : Devlet ve Kamu Tüzel kişisi kamulaştırma işleminin yetki unsurudur.
Şekil/Usul Unsuru. : Şekil bakımından genel tabirle yazılı şekle tabidir. (Kamulaştırma usulleri belirtilen sırayla yapılmazsa şekil hatası meydana gelir.) Usul bakımından ise Kamulaştırma Kanunu’nun öngördüğü usullere tabidir.
Sebep Unsuru : Belirtildiği üzere amaç unsuru kamu yararıdır. Bu amaç doğrultusunda kamu yararı gerçekleştirmeye yönelik olmak şartıyla sebep unsuru ortaya çıkar.
Konu Unsuru : Konu yani ortaya çıkan hukuki sonuç, taşınmaz malın özel mülkiyetinin ermesi ve kamuya geçmesidir.
Amaç Unsuru : Kamu yararı amaç unsurudur.
Kamulaştırmada Süreç Nasıldır?
- İdare, Kamulaştırma Bedeli için yeterli ödeneği temin eder.
- Kamu Yararı Kararı verecek olan merciler karar alırlar.
- Bu karar yetkili merciler tarafından onaylanır.
- İdare, tapu kütüğüne şerh verilmesi talep eder. (Kamulaştırma işlemi burada başlamış olur.)
- İdare, satın alma usulünü öne sürer.
- Taşınmaz malın maliki idareye malın devri işin tapuda ferağ verirse mülkiyet idareye geçer; eğer vermezse yargısal aşama başlar.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü
İdare, kamulaştırılacak taşınmaz malın bedelinin tespiti için kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden oluşan ‘’Kıymet Takdir Komisyonu’’ oluşturur. Kamulaştırma kararı verilen taşınmaz malı pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek için yine kendi bünyesinden en az 3 kişiden oluşan ‘’Uzlaşma Komisyonu’’ oluşturur.
Satın Alma Usulüyle Kamulaştırma işlemi tamamlanırsa taraflarca bir tutanak tutularak imzalanır. Tutanakta yer alan bedel, tutanak tarihinden en fazla 45 gün içinde ödemeye hazır hale getirilerek malike yazı yoluyla bildirilir. Yazıda belirtilen günde idare adına malikin tapuda ferağ vermesi istenir.
Kamulaştırma Bedel Tespit Davası
Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamamışsa Kıymet Takdir Komisyonunca hazırlanan bedel tespiti ve konuya ilişkin belgeler dilekçeye eklenerek Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilir. Hâkim, duruşmada taşınmazın bedeli hususunda tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar anlaşırsa Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi uyarınca işlem yapılır ve kamulaştırma gerçekleşmiş olur. Taraflar anlaşamazlarsa hâkim bilirkişi raporları doğrultusunda kamulaştırma bedeli belirler. Mahkeme tarafından verilen tescil hükmü kesindir. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde bitmemesi durumunda tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren yasal faiz uygulanır.
Kamulaştırılan Taşınmazı Malikin Geri Alma Hakkı (m.23)
- Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden 5 yıllık sürenin dolması
- Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamış olmalıdır. (Amaç unsuruna uygun hareket edilmemelidir.)
- Mirasçılar veya malikin kendisi malı geri alabilmek için kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte idareye ödemeleri gerekmektedir.
- Malik veya mirasçılar bu hakkı doğduğu günden itibaren 1 yıl içerisinde kullanmalıdırlar.
Acele Kamulaştırma nedir?
Madde 27 – ‘’3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 Md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 Md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (1)(2)
(Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 Md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 inci madde uyarınca boşaltılır.
Bu Kanunun 3’üncü maddesinin 2nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.’’
Kamulaştırma ile İlgili Yargıtay Kararları
- Yargıtay Kararı- 14. Hukuk Dairesi, E. 1987/1853 K. 1987/4982 T. 08.06.1987
Ankara Büyükşehir Belediyesi Encümeni’nin 4.9.1985 gün ve 1401/2000 ve 19.9.1985 gün 1590/2226 sayılı kararları ile kamulaştırılmış ve bu kamulaştırma kararları da tapuya şerh olunmuştur. Ayrıca, kamulaştırma bedeli de, Türkiye Emlâk Kredi Bankası’na depo edilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü, kamulaştırma kararlarının kesinleşip kesinleşmediklerinin saptanmasına bağlıdır. 2942 sayılı kamulaştırma Yasasının 13. maddesinde, kamulaştırma kararının ve bu kararı dayanağı olan evrakın, kamulaştırılan taşınmazın sahibi, zilyedi ve ilgililerine tebliği öngörülmüştür. Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin 28.3.1986 gün ve 3608/3186 sayılı yazılarında, Hediye ve arkadaşlarının kamulaştırma hakkında bilgileri olduğundan ve tapuda ferağ vermek istediklerinden, kendilerine kamulaştırma kararlarının ve ilgili evrakın tebliğ edilmediği bildirilmiştir. Bu durumda, 2942 sayılı kamulaştırma Yasasının 13. maddesinde öngörülen tebligat işlemi yerine getirilmediğinden 283 parsel sayılı taşınmazla. ilgili kamulaştırma kararlarının kesinleştiğinden ve kamulaştırma kararının kesinleşmesinden sonra mülkiyetin başkasına devredilmesini önleyen aynı Yasanın 31/b maddesinin olaya uygulama olanağının varlığından söz edilmesi mümkün değildir. Bu itibarla, kamulaştırma kararlarının kesinleşmediği ve bu nedenle ferağa icbar suretiyle tescil davasının dinlenme olanağı olduğu halde, aksine bazı görüş ve düşünce ile bu husustaki isteğin reddi, doğru görülmemiştir.
- Yargıtay Kararı- 5. Hukuk Dairesi, E. 2018/1559 K. 2019/952 T. 24.1.2019
Davacı dava konusu taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin kararın iptali istemi ile davalı idareye karşı …… 1. İdare Mahkemesinin 2012/361 ( bozma öncesi 2007/2606 ) Esas sayılı dosyasında iptal davası açmış, mahkemece davanın kabulü ile kamulaştırma işleminin iptaline karar verilmiş, ……nin 2012/4081 Esas sayılı ilamı ile onanmasına, 2013/1752 Esas sayılı ilamı ile karar düzeltme isteminin reddine karar verildiği, böylece kamulaştırma kararının iptal edilerek, dava konusu taşınmazın idare adına olan tapusunun yolsuz hale geldiği anlaşılmıştır.
Davacı tapu iptal ve tescil talebi ile dava açmış ise de dava konusu taşınmazın imar uygulamasına tabi tutulduğu ve 5027 ada 1 parsel sayılı taşınmaza şuyulandırıldığı, bu taşınmazın üzerine de …… doğrultusunda konutlar yapıldığı, konutların 3. kişilere devredildiği, bu nedenle taşınmazın davacıya devrinin mümkün olmadığı anlaşılmıştır.
Bu itibarla; işin esasına girilerek, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespit edilip, davacının aldığı kamulaştırma bedelinin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu ile güncellenerek aradaki fark bedele hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir.
Blog Yazılarımız: Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Stj. Av. Altuğ Eliri
Av. Serhan Cantaş
