İmar kelime anlamı olarak bir yerin yapılaştırılması, bayındır hale getirilmesi anlamına gelmektedir. İmar hukuku da herhangi bir arsa üzerinde inşa edilmesi planlanan kamuya tahsis edilecek veya bireysel yerleşim alanlarının hangi nitelikleri barındırması gerektiğini düzenleyen kurallar bütününe denir. İmar hukukunun amacı, çevre ve sağlık şartlarına uygun bir şekilde yapılaşmanın sağlanmasıdır. İşte bu yerleşim alanlarındaki tüm resmi ya da özel mülkiyete sahip yapıların sağlık, çevre ve plan gibi çeşitli kriterlere uygun bir şekilde imarının sağlanması amacıyla, belediyeler ve valilikler tarafından imar planlarının hazırlanmasına da imar uygulaması adı verilmektedir.
İmar Planı Nedir?
İmar planları kendi arasında nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere ikiye ayrılır. Nazım imar planı, arazilerin hangi alan kullanılacağının belirlendiği planlardır. Konut bölgesi, ticaret bölgesi gibi başlıca bölge tipleri, ulaşım sistemi, nüfus yoğunluğu bu planlarda gösterilir. Uygulama imar planı ise, bahsedilen nazım planına uygun olarak hazırlanan plandır. Yapının alanı, yüksekliği, cephe mesafeleri ve derinliği gibi yapılaşma şartları bu planda belirlenir. Yani diyebiliriz ki uygulama imar planın varlığı nazım imar planına bağlıdır ve bunlar birbirine uygun olmak zorundadır. İmar planları idarenin genel düzenleyici işlemlerindendir.
İmar planları düzenlenirken gerek doktrinde gerek uygulamada birtakım ilkelerden bahsedilmektedir.
- Genellik ilkesi, şahsi menfaatlerle imar planı yapılmaması anlamına gelmektedir.
- Açıklık ilkesi, imar planlarının aleni olduğunun ifadesidir. Yani bir kimsenin taşınmazı üzerinde yapacağı faaliyetler açısından imar planını bilmesinde zorunluluk vardır.
- Kamu yararı ilkesi, idarenin diğer tüm eylem ve işlemlerinde olması gerektiği gibi imar planlarına da hakim olan bir ilkedir.
- Zorunluluk ilkesi, imar planlarını yapma ve değiştirme durumunun ancak zorunluluk halinde mümkün olmasını ifade etmektedir.
- Plan hiyerarşisi ilkesi, üst düzeydeki planların alt düzeydeki planlara uygun olmasını ve böylece planlar arası bir eşgüdümün sağlanmasını ifade eder.
- Esneklik ilkesi, kentlerin dinamizmi karşısında imar planlarının buna uyum sağlayacak ölçüde değişebilir olması gerektiği anlamına gelir.
- Geniş kapsamlılık ilkesi, hem bireysel amaçlı imar planı yapılamayacağını hem de imar planı kapsamındaki diğer tüm hususların birlikte değerlendirilerek sonuçlandırılması demektir.
- Sürelilik ilkesi doğrultusunda planlar uzun bir süreyi kapsamalı; ancak kamu yararı söz konusuysa esneklik ilkesi doğrultusunda ortaya çıkan gelişmeler beraber hızlıca da değişebilmelidir.
- Bütüncülük ilkesi, imar planının ait olduğu yerin bir bütün olarak değerlendirilerek planlanması amacına hizmet etmektedir.
İmar Planı Düzenleme Yetkisi
Büyükşehir belediye teşkilatı bulunmayan yerlerde belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan yerlerde imar planlarını düzenleme yetkisi ilgili belediyeler tarafından, bu alanların dışında kalan yerlerin ise imar planları valiliklerce yapılmaktadır. Büyükşehir belediye teşkilatı bulunan yerlerde ise imar planlarını yapma veya yaptırma yetkisi büyükşehir belediye teşkilatlarına aittir. İmar planlarını düzenleme yetkisine ilişkin olarak kanunlarda özel yetki kuralları düzenlenmişse; genel hüküm-özel hüküm ilişkisi çerçevesinde uygulanacak hüküm özel kanunlardaki hükümler olacaktır.
Belediyelerin düzenlediği imar planları, belediye meclisinin onaylamasından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar ilgili kurumların internet sitelerinde ve belirlenen ilan yerlerinde 1 ay boyunca resmen ilan edilir. İtiraz edilmişse bu itirazlar 1 ayın sonunda Belediye Meclisi’ne gönderilir ve burada 15 gün içinde karara bağlanır. 1 ayın sonunda artık itiraz edilmeyen imar planı resmen kesinleşmiş kabul edilerek uygulamaya alınır. İYUK m.7’ye göre “İlanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz.”. Dava açma süresi ise özel kanunlarla aski öngörülmediği müddetçe Danıştay ve idare mahkemelerinde 60 gündür.
İmar Programlarının Uygulanması
Taşınmaz kullanımına ilişkin olarak gelecekteki bazı hedeflerin belirlenmesi ve bu hedeflere nasıl ulaşılacağına dair kararlar alınması tek başına bir anlam ifade etmez. Bu planların ayrıca icraata geçirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde imar planları sadece kağıt üzerinde kalacaktır. İmar planlarından bazılarının maddi sonuçları kendiliğinden ortaya çıkar, yani idarenin doğrudan doğruya harekete geçip bir eylem veya işlemde bulunmasına gerek yoktur. Ancak bu kararlara ilgili kişilerin uymaması durumunda, idarenin bu kişileri cebri icra yoluyla uymaya zorlaması ve hatta gerektiğinde yaptırım uygulaması yoluyla kararların uygulanması söz konusu olabilir. Buna karşılık bazı planların hukuki sonuçlarının hayata da aktarılabilmesinin sağlanması adına idarenin doğrudan doğruya müdahalesine gerek duyulabilir.
Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planları uygulamak üzere 5 yıllık imar programları hazırlamak zorundadır. Bu programlar Belediye Meclisi’nde kabul edilmesiyle yürürlüğe girer. Bu 5 yıllık süre azami olarak belirlenmiş bir süredir. Yani ilgili idare dilerse daha kısa bir süreliğine de programı hazırlayabilir.
İmar Planlarının İptali Davası Danıştay Kararı
Herhangi bir idari işleme karşı toplumdaki her bireyin iptal davası açma hakkı olduğundan söz edilemez. Öncelikle iptal davası açılabilmesi için kişinin meşru, kişisel ve güncel bir menfaatinin bulunması gerekmektedir. Ancak bu menfaat kavaramı toplumun genelini ilgilendiren durumlarda biraz daha geniş algılanmaktadır. Hatta Danıştay’ın bu tarz konularda menfaati ihlal edilen kişilerle birlikte meslek kuruluşları, dernekler, barolar gibi kuruluşların da iptal davası açma ehliyetine sahip olduğuna dair yerleşik içtihatları bulunmaktadır.
İmar planlarına karşı açılacak davalar, planın askıya çıkarılması üzerine doğrudan ya da planın uygulanmasına yönelik birel işlem (örneğin yapı ruhsatı verme ya da vermeme) üzerine işlemin iptali talebi ile birlikte de açılabilir. İmar planlarına karşı ilan süresinin bitiminden itibaren 60 gün içinde dava açılamaması halinde, hem uygulama işlemine hem de imar planlarına kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava açılabilir. İYUK m.10 ile “İlgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilirler. Altmış gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgililer altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde, konusuna göre Danıştay’a, idare ve vergi mahkemelerine dava açabilirler. Altmış günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgili bu cevabı, istemin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebilir. Bu takdirde dava açma süresi işlemez. Ancak, bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, altmış günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açabilirler. ” hükmü getirilmiştir.
İmar planlarının yargısal denetimi sırasında; İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere uygunluk, kamu yararı kriterleri, şehircilik ilkesi ve çevrenin korunması gibi olgular mahkeme tarafından bizzat incelenir. Yine idare mahkemeleri ve Danıştay tarafından imar planları hakkında yargılama yapılırken; yetkili idare tarafından yapılıp yapılmadığı, plan yapımındaki şekil ve usul kurallarına uyulup uyulmadığı, sebep unsurunun hukuka uygunluğu hususu, konu unsurunun hukuka uygunluğu ve en önemlisi de yapılan planın amaç unsuru bakımından kamu yararına uygun olup olmadığı incelenir. Açılan imar planı iptal davalarında mahkemeler; ilgili belediyeden imar planlarını inceledikten sonra alınan bilirkişi raporlarına göre; imar planının yürütmesinin durdurulmasına ya da imar planının iptaline veyahut da davanın reddine karar vermektedir.
İmar Planlama Faaliyetlerinden Doğan Zararların Tazminine Yönelik Tam Yargı Davaları ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları Danıştay Kararı
İmar planlama ve uygulamalarından zarar görüldüğü gerekçesiyle açılacak davalarda, idarenin bu kararlarıyla zarar arasında illiyet bağının ispatlanması davacının yükümlülüğüdür. İmar planlama ve uygulamalarından doğan zararlar konusunda, ortada açık ve net bir zararın bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve ona göre dava açılması gerekir. İdari yargı düzeninin tam yargı davasına konu edilebilecek zararlar konusunda daraltıcı bir yorum tercih ettikleri bilinmektedir. Davacının aktifinde gerçekleşen azalmaya odaklanılmakta, beklenen bir kazancın elde edilememiş olması durumu zarar kapsamında değerlendirilmemektedir. Tam yargı davasının hukuki dayanağı idarenin hizmet kusuruna dayanmaktadır. Yargısal kararlarda hizmet kusurunun üç şekilde gerçekleştiği kabul edilir. Kamu hizmetinin hiç işlememesi nedeniyle hizmet kusuru, kamu hizmetinin geç işlemesi nedeniyle hizmet kusuru, kamu hizmetinin kötü işlemesi nedeniyle hizmet kusuru. İdari bir eylemden zarar görenler tam yargı davası açmadan önce, zarar verici idari eylemi idarenin yazılı bildirimi veya başka şekilde öğrendikleri tarihten itibaren 1 yıl ve her halde eylem tarihinden itibaren 5 yıl içinde ilgili idareye başvurarak haklarının yerine getirilmesini istemeleri gereklidir. Bu isteklerin kısmen veya tamamen reddi halinde, bu konudaki işlemin tebliğini izleyen günden itibaren dava açma süresi içinde tam yargı davası açılabilir. Bu süre 60 gündür.
Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyete konu olan taşınmazların mülkiyetini gerçek karşılıklarını peşin ödemesi şartıyla zorla devralması olarak tanımlanabilir. Kamulaştırmasız el atma ise; kamulaştırma yapmaya yetkili devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamulaştırma işlemi yapmaksızın, bir kimsenin mülkiyetinde bulunan taşınmaz bir mala sahiplenme kastı ile kalıcı olarak el koyması anlamına gelir. Uygulamada imar planından kaynaklanan zararlar için en fazla kamulaştırmasız el atma davası adı verilen davanın açıldığı görülmektedir. İdare mahkemelerinde açılan bu tip tazminat davaları sonucu; özel bir kişi veya kuruluşun gayrimenkulü için imar planında yeşil alan, okul alanı, ibadet alanı, belediye hizmet alanı gibi işlevlerle bir kısıtlama getirilmişse ve bu kısıtlama doğrultusunda İdare uygulama imar planının yapılmasından itibaren beş yıl içinde imar uygulaması ve kamulaştırma yapıp parasını ödememişse, bu kadar uzun süre arsa sahibinin yapılaşma hakkı kısıtlandığından dolayı idare mahkemeleri İdareyi oluşan zararlar için tazminatlara mahkum etmeye başlamıştır.
Kamulaştırmasız El Atma Sosyo Kültürel Tesis Alanı Yargıtay Kararı
- Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün E.2013/1624 K.2013/1837 sayılı kararı
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Ergazi İmar Mahallesi 42974 Ada, 1 Parselde kayıtlı taşınmazın hissedar olarak maliki olduğunu, söz konusu taşınmazın imar planında Sosyo Kültürel Tesis Alanı olarak ayrıldığını, taşınmaza kamulaştırmasız el atıldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000,00 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte tahsili ve taşınmazın davalı adına tescili istemiyle adli yargı yerinde dava açmıştır. Başvurucunun iddiaları incelendiğinde, iddiaların özünün Uyuşmazlık Mahkemesi tarafından delillerin değerlendirilmesinde ve hukuk kurallarının yorumlanmasında isabet olmadığına ve esas itibariyle yargılamanın sonucuna ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Yargılama, Uyuşmazlık Mahkemesi tarafından usul şartlarına ve hukuka uygun olarak gerçekleştirilmiş olup, başvurucu derece mahkemelerinde kendi delillerini ve iddialarını sunma fırsatını bulmuş ve bunlar Uyuşmazlık Mahkemesi’nce gereği gibi değerlendirilmiştir… Açıklanan nedenlerle, adil yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarının kanun yolu şikayeti niteliğinde olduğu, Uyuşmazlık Mahkemesi kararının bariz bir şekilde keyfilik de içermediği anlaşıldığından, başvurunun, diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden incelenmeksizin ‘açıkça dayanaktan yoksun olması’ nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir…” gerekçesiyle, davacının başvurusu oybirliğiyle reddedilmiştir. Son olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.10.2013 tarih ve E.2013/603, K.2013/1503 sayılı kararıyla, imar planındaki kısıtlamalardan kaynaklanan ‘hukuki el atmalardan’ kaynaklanan tazminat istemli davaların idari yargının görevinde olduğu hüküm altına alınmıştır.
Kamulaştırmasız El Atma Pazar Yeri Alanı Yargıtay Kararları
- Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün E.2011/239 K.2012/101 sayılı kararı
Davacılar vekili dava dilekçesinde, Altındağ İlçesi, Başpınar Mahallesi, 21620 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda 1994 yılında yeni bir imar düzenlemesi yapıldığını, yapılan imar düzenlemesi sonucunda müvekkillerinin toplam 182 m2’sinin bu parsel ile şuyulandırıldığını, parsel üzerinde davalıya ait Pazar yeri bulunduğunu, parselde davacı ve diğer hissedarların müştereken malik olduklarını, söz konusu yer İmar Kanunu’nun 18. Maddesi gereğince oluşturulmuş olduğundan, hissedarların hisseleri miktar olarak belli olmakla beraber bir bütün içerisinde hangi bölümde olduklarının belirsiz bulunduğunu, Davalıya karşı daha önce açılmış olan davalar nedeniyle, davalı Belediyenin Pazaryerini kısmen kaldırdığını, idarenin kamulaştırmasız el atma eylemini gerçekleştirdiğini, bu eylemi gerçekleştiren davalı Kurumun, taşınmazın dava tarihindeki gerçek ve rayiç bedelini müvekkillere ödemekle yükümlü bulunduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak üzere şimdilik 5.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiliyle müvekkillerine hisseleri oranında verilmesine, müvekkillerinin hisselerinin iptali ile davalı idare adına tapuya tesciline karar verilmesi istemiyle adli yargı yerinde dava açmıştır. Dava konusu uyuşmazlıkta, idarenin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bir işleminin bulunmaması karşısında, davanın anılan Kanunun 14. Maddesinde işaret edilen bedel artırma davası niteliğinde olduğunun kabulüne olanak bulunmadığı; davacıların davayı idarenin uygulamasından doğan zararlarının giderilmesi istemiyle açtığı görülmektedir. Bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin 18. Maddesinin uygulamasından kaynaklanan ve imar planı ile buna dayalı imar uygulaması sonucunda uğranılan zararın tazminine yönelik bulunan uyuşmazlığın, 2577 sayılı Kanun’un 2/1-b maddesinde yer alan idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan zarar görenler tarafından açılan tam yargı davaları kapsamında idari yargı yerince çözümlenmesi gerekmektedir.
İmar Planının Belediye Dışında Hazırlanması Danıştay Kararı
- DANIŞTAY 6.Dairesinin 05.02.2003 tarih,E.2002/6559, K.2003/1328 sayılı kararı
İlgili belediyece imar plânları başka kurum, kuruluş ve kişilere hazırlatılabilir. Ancak, plânın onaylama yetkisi ilgili belediye meclisine aittir. 1/1000 ölçekli plân davasında başka kişi tarafından nazım imar plânına karşı açılan davada bozma kararından sonra verilecek karar dikkate alınarak karar verilmesi gerekir. Parselasyon işleminin iptalinde bozma nedenleri bulunmamaktadır.
Blog Yazılarımız: İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ NEDİR?
Stj. Av. Rümeysa Özatlı
Av. Serhan Cantaş
