İmar uygulamasında; düzgün yapılaşmanın yanında, ayrıca o belde halkının; oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım, sağlık, sosyal, kültürel ve güvenlik ihtiyaçlarına da çözüm bulunmaktadır. Bu imkanların sağlanması, zeminde bazı tesislerin yapımını da gerektirir. Bütün bu tesisler için uygulama sahası içinde yer ayrılmasına, bunun için de kaynağa ihtiyaç vardır. Bu kaynak düzenleme sahasına giren bütün taşınmazlardan, yüzölçümlerine göre eşit oranda kesinti yapılarak sağlanır.
Düzenleme işlemi, düzenleme sahasındaki gayrimenkullere, imar plânı ve mevzuat hükümlerine paralel yapılanma imkanını sağlamakta, böylece gayrimenkulde değer artışı olmaktadır. Bu değer artışının kamuya dönüşü ise düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmak suretiyle bir ölçüde sağlanmaktadır.
DOP kesintisinin yapabilmek için imar plânının onaylanmış olması tek başına yeterli değildir. İmar Yasasının 18. madde uygulamasının yapılıyor olması gerekir. Aynı Yasanın 15 ve 16. maddesinin uygulamasında da DOP kesintisi yapılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payının Hukuki Niteliği
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesinin (ç) bendinde, Düzenleme Ortaklık Payı, “Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.” olarak tanımlanmıştır.
Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi, imar planındaki kullanım kararı dikkate alınarak arazi ve arsanın %45’ine kadar olan kısmını düzenlemeye tabi tutabilir. Kamu gücünün kullanılmasıyla şekillenen %45’e varan Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılırken taşınmaz maliklerinin, hissedarlarının ya da hak sahiplerinin arzu ve rızaları olup olmadığına bakılmamaktadır.
Düzenleme Ortaklık Payının temel gayesi, düzenleme alanındaki taşınmazların, imar mevzuatı ve imar planı hükümlerine mutabık yapılanma imkanı sağlanması sonucunda, değer artışlarının olmasıdır. Bu değer artışı karşılığında, taşınmazların belirli bir orandaki bölümü kamusal hizmetlere ayırmak için Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi kapsamında alınmaktadır.
Böylelikle düzenlemeye giren arsa ve arazilerden Düzenleme Ortaklık Payı alan, kamu hizmeti alanı ayırmakla yükümlü olan idare, Düzenleme Ortaklık Payı imar uygulaması tavassutuyla, bu yükümlülüğünü maliyeti çok düşük olarak yerine getirir.
Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılacağı Umumi Hizmet Alanları
Düzenleme Ortaklık Paylarının, idare tarafından, düzenlemeye uğrayan taşınmazlardan alınması akabinde kullanabileceği kamu hizmeti alanları ise örnek yolu ile 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında belirtilmiştir.
Düzenleme Ortaklık Payı, uygulama sahasında oluşturulan;
MEB’e bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, Yol, Meydan, Park, Otopark, Çocuk bahçesi, Yeşil saha, İbadet yeri, Karakol, Pazar yeri ve toplu taşıma yeri sahaları için kesilir. Bu sahalar haricindeki kamu hizmet ve tesis alanları Düzenleme Ortaklık Payı hesabına dahil edilmemektedir. Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilenler, bu sahalar dışında bir gayeyle kullanılamaz, yapılan kesintiler ile belediye adına parsel üretilmez.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında sayılan alanlar, örnek yolu ile sayıldığından, hükümde bulunmayan, ancak genel anlamda o bölge halkı için faydalı olduğu düşünülen, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, başka umumi hizmet tesisleri için de Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan miktarın kullanabilmesi mümkün bulunmaktadır.
Azami Düzenleme Ortaklık Payı Oranı
Kesilecek Düzenleme Ortaklık Payı oranı düzenlemeye tabi arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ını geçemez.
Bu ifade, salt olarak %40 kesilir anlamında değildir. Eğer o uygulama alanında kamuya ayrılan kısım gerektiriyorsa, %40’a kadar kesinti yapılabilir. Aksi halde, kamuya ayrılan kısım için örneğin %25 oranında bir kesinti yeterli oluyorsa, uygulayıcı kurumların %40 oranında DOP kesme gibi niteliği bulunmamaktadır. Hesaplanan DOP oranı, %40’ın altında ise bu oran %40’a tamamlanmak suretiyle belediye adına arsa üretilmesinin de yasal dayanağı bulunmamaktadır.
Düzenleme Ortaklık Payı’nın Hukuka Uygunluk Şartları
İdarenin Düzenli Ortaklık Payı kesintisi alabilmesi için mevzuatta belirlenen koşulların sağlanması ve idari işlem olan Düzenli Ortaklı Payı işleminin, idari işlemlere ilgili konu, amaç sebep, yetki şekil ve usul unsurlarının hukuka uygun olması gerekmektedir.
Öncelikli olarak, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınacak taşınmaza ait olarak onaylanmış bir imar planının bulunuyor olması ve İmar Kanunun 18’inci maddesi uygulaması uyarınca arazi ve arsa düzenlenmesinin karşılığı olarak yapılması gerekmektedir.
Her uygulama sahasında mutlaka DOP kesilmesi gibi bir zorunluluk da bulunmamaktadır. Şayet uygulama sahasında kamuya ayrılacak alanlar herhangi bir DOP kesintisi yapılmadan oluşturulabiliyorsa, DOP kesilmeden de uygulama yapılabilmesi olasıdır.
Öncesinde imar düzenlemesi yapılmış bir yerde, sonradan ortaya çıkacak ihtiyaç sebebi ile, gerekli olduğunda ikinci bir düzenleme yapılmasında sakınca yoktur. Fakat, önceki uygulamada, düzenleme ortaklık payı alınmışsa daha sonraki düzenlemelerde artık düzenleme ortaklık payı adında bir kesinti yapılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payı kesintisine maruz kalan alanlar, mevzuatta örnek yoluyla sayılan ve bölgenin ortak ihtiyacı yönünde ayrılması gereken umumi hizmet alanlarına ayrılır ve bu hizmetlerle alakalı tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan alanların kamunun özel malı haline getirilmesi ve kamusal faaliyetleri içerisinde yer almakla birlikte, imar planlama ve parselasyonla direkt ilgisi olmayan idari faaliyetlerin gerçekleştirilmesine yönelik olarak da kullanılması yasaktır.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan taşınmazların Kanunda bulunan kullanım gayesi doğrultusunda kullanılması zorunluluğunun ortadan kalkması üzerine düzenleme karşılığı kamuya terk eden eski maliklerine bedeli karşılığı da verilmesi mümkündür.
Düzenleme Ortaklık Payı alan idare, bu payı alırken, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması gayesiyle almalıdır. Burada “düzenleme alanın içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçları” kavramı önemlidir. Eğer ülke düzeyinde veya düzenleme alanının bulunduğu bölgeden daha büyük bir bölgeye hitap eden umumi hizmet alanı, düzenleme alanının bulunduğu bölgenin ortak ihtiyacına hitap etmediğinden Düzenleme Ortaklık Payı alınmamalıdır.
İdare tarafından Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınabilmesi için, düzenlemeye tabi tutulması sebebi ile değer artışı olmalıdır. Yoksa yapılacak kesinti idarenin mal edinme usulü haline gelecek ve bu müdahale mülkiyet hakkını ihlal edecektir.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilen alanlar, düzenlemeye giren taşınmazların maliklerinin faydalanabileceği umumi hizmetlerin gerektirdiği tesisler için kullanılmaktadır. Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesi uyarınca, düzenlemeye tabi tüm parsellerden yüzölçümleri oranında eşit ve dengeli olarak alınmalıdır. Fakat, farklı düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda Düzenleme Ortaklık Payı alınması muhtemeldir ve bu husus Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırılık oluşturmaz.
İdare, Düzenli Ortaklık Payı kesintisi yaparken mevzuatta belirlenen koşullara uymadığı takdirde ya da idari işlem olan, Düzenleme Ortaklık Payının yetki, amaç, konu, sebep veya şekil unsurlarından birinin eksik olması durumunda, hukuka aykırı olan Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi işlemi hakkında, idare mahkemesinde iptal davası açılması sonucunda Düzenli Ortaklık Payı kesintisi işlemi iptal edilmelidir.
Blog Yazılarımız: ANONİM ŞİRKETLERDE SERMAYE ARTIRIMI VE AZALTIMI NASIL YAPILIR?
Stj. Av. Sümeyye Nur Karakuş
Av. Serhan Cantaş
