İmar planı; bulunduğu bölge halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini en iyi şekilde karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir ortamda yaşamayı, yaşam kalitesini üst seviyelere taşımayı ve bu amaç doğrultusunda bölgenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel ve fiziksel özellikleri ile ilişkili araştırmalara göre hazırlanan, kentsel bazda yerleşme ve gelişme eğilimleri için farklı çözümler sunmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararı, örgütleme ve uygulama gibi ilkeleri barındıran pafta, rapor ve notlardan oluşan belgeye “imar planı” denmektedir.
İmar planı değişikliği ise, mevcut imar planının ihtiyaçları karşılamaması sonucu yenilenmesidir. Onaylı imar planı sınırları içinde planlarda, mevcut imar planının bütünlüğünü bozmayacak şekilde ulaşım sisteminde ya da kentsel donatıların yerleşimi, büyüklüğü ve yoğunluğunda yapılan değişikliklerdir. İmar planı ne şekilde yapılmışsa değişikliğin de aynı şekilde yapılması gerekir. İmar planı değişikliği yapılırken imar planı yapılması ve değişikliklere ait esaslara dair yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
İmar planları ve değişiklikleri, özel hukuk gerçek veya tüzel kişileri yönünden de bağlayıcı hukuki nitelikler taşımaktadır. İmar planı değişikliği yapılabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar:
- Yeterliliğe sahip plan müellifinin olmaması
- Şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırılık olması
- İmar planı tadilatı ile tek bir alanda fonksiyonel değişiklik yapılarak plan bütünlüğünün bozulması
- İlk kez yapılan ve değiştirilen imar planlarının üst ölçekteki planlara uymaması
- İmar planlarının değiştirilmesine ilişkin usul kurallarına uyulmaması
- Resmi kurum alanlarında yatırımcı kuruluşun görüşünün alınmaması
- Eşdeğer alan ayrılmaması gerekir.
İmar plan değişiklikleri 4 tanedir. Bunlar:
- Sosyal ve teknik altyapıya ilişkin değişiklikler
- Yoğunluğu etkileyen değişiklikler
- Yolların genişletilmesi, daraltılması ya da güzergahının değiştirilmesi yönünde değişiklik
- Bir alanın kullanımının değiştirilmesine yönelik imar planı değişiklikleri
İmar Planı Değişikliğinde Dikkate Alınması Gereken Hususlar
- İmar planı değişikliği bilimsel ve teknik gerekçelere dayandırılmış olmalıdır.
- Planın sürekliliği ve bütünlüğü ile ana kararları ile teknik ve sosyal donatı dengesi mutlaka korunmalıdır.
- İmar plan değişiklikleri sadece zorunluluk halinde yapılabilir.
- İmar plan değişikliğinin bir zorunluluk olarak ortaya çıktığı durumlarda mutlaka ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşlarının görüşü alınmalıdır.
- İmar planı ne şekilde yapılmışsa, amaçlanan değişiklikte o şekilde gerçekleştirilmelidir.
İmar Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?
İmar Kanunu m.8’e göre, Belediye ve Mücavir alanları dışında kalan yerlerde yapılacak ⅕.000 ve ½.000 ölçekli Nazım İmar Planları ile 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planları, İl Özel İdaresince yapılır veya yaptırılır. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama planları ise ilgili Belediyelerce yapılır veya yaptırılır. İmar planları için uygulanan süreç, plan değişikliklerinde de aynı şekilde uygulanacaktır.
Onaylanmış planlarda yapılan değişiklikler, nazım ve uygulama planlarında uygulanan usullere tabidir. Danıştay’a göre, imar planı değişikliklerinin planı karara bağlayan organlarca yapılması gerekir. (D.6 K.T. 31.03.1987, E. 1987/113, K. 1987/144)
Mücavir alan içinde ve dışında yaptırılan imar plan değişiklikleri alenidir. Plan değişiklikleri, onay tarihinden itibaren ilgili idarece tespit edilen ilan yerinde 1 ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi esnasında plan değişikliklerine itiraz edilebilir. İlgili idarece, gönderilen itirazlar ve plan değişikliği önerileri on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. İmar planı değişikliğinin kişiye “uygulanmasıyla ilgili işlemin” tebliği tarihinden, işlem aleyhine veya hem işlem hem de “plan değişikliği” kararının ikisi aleyhine 60 gün içinde dava açılabilir. Kesinleşen imar plan değişikliğinin bir kopyası Bakanlığa gönderilecektir. İnceleme sonucu düzeltmeler istenebilir ve ilgili kurum bu talebe uymak zorundadır.
İmar değişiklikleri, yerel yönetimler tarafından, özel mülk sahiplerinin talebi sonucu ve ilgili bakanlıklar tarafından üç şekilde yapılabilmektedir. Yerel yönetim re’sen imar planı değişikliğini sadece kendi mülkiyetinde olan alanlarda kamu yararına uygun gerçekleştirebilir. Değişiklik yapacak yerel yönetimin planlama dairesinde, mevzuatta belirtilen niteliklere haiz en az bir uzman istihdam ediliyor olmalıdır. Eğer yerel yönetim, belirtilen niteliklerde bir plancıyı istihdam edemiyorsa, işi yeterlilik belgesine sahip bir plancıya ihale etmek suretiyle de yaptırabilir. Özel mülk sahipleri de yeterlilik belgesine sahip müelliflerce hazırlanmış plan değişikliği tekliflerini ilgili idareye sunabilir.
İmar planı yapma yetkisine sahip olan idareler, bu planlarda yapılacak olan ilave, revizyon ve tadilatları yapmaya da yetkilidir. Mevzi imar planında ise yetki, bu alanda normal imar planını yapmaya yetkili olan idareye tanınmıştır. Mevcut imar planını yapmaya hangi idare yetkili ise tadilatları yapmaya da aynı idare yetkilidir.
İmar Planı Değişikliklerinin Türleri Nelerdir?
- Sosyal ve Teknik Altyapıya İlişkin Değişiklikler
- Yoğunluğu Etkileyen Değişiklikler
- Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergahının Değiştirilmesi Yönünde Yapılan Değişiklikler
- Bir Alanın Kullanımının Değiştirilmesine Yönelik İmar Planı Değişiklikleri
- Diğer İmar Planı Değişiklikleri
İmar Planlarının Değiştirilmesi Nasıl Yapılır?
Plan değişikliği, mevcut plan sınırları içerisinde arazi kullanışlarının büyüklüğünde, yoğunluğunda ya da ulaşım sisteminde mevcut planın temel kararlarını bozmayacak şekilde farklılık getiren işlemlerdir. Değişiklik ihtiyacının değerlendirilmesinde “kamu yararı” ve “plan bütünlüğünün bozulmaması” dikkate alınmalıdır. Sürekli plan değişikliği yapmak yerine plan revizyonunun yapılması daha uygun bir yöntem olacaktır.
İmar Plan Değişikliklerinde Uyulması Gereken Esaslar Nelerdir?
Plan değişikliği istenilen her durumda yapılamaz ya da imar planları kişi yararını gözetecek şekilde değiştirilemez. Bu esaslar göz önünde bulundurulmadığı takdirde söz konusu imar değişikliği yargıya taşınabilir ve yapılan değişikliğin iptali yoluna gidilebilir.
Plan değişikliklerinde uyulması gereken esaslar 3194 Sayılı İmar Kanununun 3. maddesinde açıklanmaktadır. Bunlar:
Sosyal ve Teknik Altyapıya İlişkin Değişiklikler
- İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınmalıdır.
- İmar planındaki bir sosyal ve teknik altyapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet gördüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.
- Onaylı imar planlarında kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen kullanımlar dışında kalan alanlarda plan değişikliği yolu ile yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, yatırımcı bakanlık ve kuruluşların görüşü alınmak kaydıyla bazı alanlarda belirtilen asgari alan büyüklüğü şartı aranmayacaktır.
- Afetzede yerleşim alanlarının imar planlarında yapılacak değişikliklerde yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde belirtilen asgari alan büyüklüğü şartı aranmayacaktır.
- Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve değişikliklerinde İl Müftülerinin görüşü alınır.
Nüfus Yoğunluğunun Artırılmasına Dair İmar Planı Değişikliklerinde
- Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları belirtilen standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır veya artırılır.
- Kat adedinin artırılması istenilmesi durumunda, öncelikli kat adetlerinin belirlenmesinde bir yoldaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklıklar sağlanmalıdır.
Yolları Genişletme, Daraltma ve Güzergahına Ait İmar Planı Değişikliklerinde
- Devamlılığı olan bir yol belli bir kesimde daraltılamaz.
- Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu esas alınır.
- İmar planlarındaki gelişme alanlarında (7.00) metreden dar yaya, (10.00) metreden dar trafik yolu açılamaz, meskun alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur.
- İmar planı değişikliği ile çıkmaz sokak ihdas edilemez.
- İmar planı içinde kalan karayolu, kent içi geçişinin değiştirilmesi durumunda, Karayolları Genel Müdürlüğünden alınacak görüşe uyulacaktır.
Sosyal ve Teknik Altyapı Kullanımlarından Başka Herhangi Bir Amaca Ayrılmış Olan Bir Alanın Kullanışının Değiştirilmesi
- Nazım plan ana kararlarını bozucu fonksiyonel değişiklikler plan değişikliği yolu ile yapılamaz.
- Yeni belirtilen kullanışın ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları belirtilen standartlara ve nüfus şartı aranmaksızın otopark yönetmeliği hükümlerine uygun olarak birlikte düzenlenir.
- Yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel yoğunlukları gibi nazım plan ana kararlarının değiştirilmesi ancak imar planının yeniden yapılması için mümkün olacaktır.
İmar planı değişikliklerinin onaylama, askı, anaya itiraz, itirazların değerlendirilmesi ve dağıtımı konularında esaslara uyulacaktır.
İmar Planı Değişikliği Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme; planı kimin hazırladığına göre değişiklik gösterecektir. İmar planını Bakanlık hazırlamış ise görevli mahkeme Danıştay’dır. Dava konusunu oluşturan imar planını Belediye hazırlamış ise bu durumda görevli mahkeme İdare Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme; İlgili alanın bulunduğu yerdeki mahkeme olacaktır.
İmar Planı ve İmar Plan Değişikliklerine İtiraz ve İptal Davası
İmar Planları, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak işi aşamadan meydana gelir. Belediye söz konusu planları hazırlar ve belediye meclisinde oylamaya sunulur. Mecliste kabul edilen imar planları, belediye tarafından tespit edilmiş olan ilan yerlerinde 1 ay boyunca planların ilanı gerçekleştirilir. Bu imar planlarına karşı ilgili kimselerin iptal davası açma hakkı vardır. Ayrıca ilgililer işlemin geri alınması için üst makama da başvurabilirler.
Bu şekilde itirazda bulunmak isteyen kişiler taleplerini ilgili mercie iletirler. İtiraza cevap gelmemesi durumunda ilgililerin talebi reddedilmiş sayılır ve imar planı değişikliğine karşı iptal davası açabilirler. 6 ay boyunca kişinin itirazına cevap gelmediği takdirde iptal davası için kanunda öngörülmüş olan hak düşürücü süre işlemeye başlayacaktır.
İmar planına ve imar planı değişikliğine karşı açılacak davalar İdari Yargıda açılmaktadır. Söz konusu işlemler birer idari işlem olduğundan dolayı davalar da idari yargıda açılacaktır. Belirtmek gerekir ki ilgililerin iptal davası açabilmesi için muhakkak öncesinde itirazda bulunmaları gerekmemektedir, itiraz ihtiyaridir.
İmar planı değişikliği için İptal davası açılabilmesi için, davacı olan kimsenin menfaatinin zedelenmiş olması gerekmektedir.
İmar planı ve imar planının değişikliğinin iptaline dair açılmak istenen dava, söz konusu planın belediye tarafından tespit edilmiş olan ilan yerinden kaldırılmasından sonra 60 gün içerisinde açılmalıdır. Mahkeme neticesinde dava konusu imar planı hukuka uygunluk denetiminden geçemezse imar planı iptal edilecektir.
Plan Değişikliklerinde Uyulması Gereken Esaslara Uyulmaması Hakkında Danıştay Kararı
- Danıştay 6. Dairesi, 16/12/2015, E. 2009/5134, 2015/7576 Sayılı Kararı
“Koruma mevzuatı açısından davaya konu planlar hazırlanırken plan hükümlerinin kentsel koruma planlama esas ve ilkelerine uygun hazırlanmadığı, bölgenin eski harita ve diğer belgelerin değerlendirilmesi ve koruma planlaması ile esasları gözetilerek plan kararları ile yapılaşma koşullarının yeniden belirlenmesi, elde bulunan fotoğraf, kalıntı vb. belgelerin değerlendirilmesi suretiyle ayrıntılı bir planlama çalışması yapılarak eski dokunun yaşatılmasına özen gösterilmesi gerekirken ayrıntılı bir inceleme yapılmadığından dava konusu koruma amaçlı imar planlarında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”
İmar Plan Değişikliğinde Kamu Yararı Hakkında Danıştay Kararı
- Danıştay 6. Dairesi, 26/12/2014, E. 2011/4773, 2014/7690 Sayılı Kararında
“Elektrik üretilmesinde genel olarak kamu yararı olduğu kabul edilebilir ise de, vadide somut proje ile elektriğin üretilecek olmasının sosyal hayata, o vadinin ekosistemine, canlı yaşamına vereceği onarımı mümkün olmayan zararlar nedeni ile üstün kamu yararının söz konusu vadinin korunması olduğu, elektriğin başka şekilde de üretilebileceği ama UNESCO tarafından Türkiye’nin ilk ve tek Dünya Biyosfer Rezervi ilan edilen bu vadinin korunması daha önemlidir.”
İmar Planı Değişikliğinde İptal Davasının Süresinde Açılması Hakkında Danıştay Kararı
- Danıştay 6. Dairesi, 24/05/2016, E. 2015/3129, 2016/3131 Sayılı Kararında
“İl çevre düzeni planının 21/03/2014-21/04/2014 tarihleri arasında sadece Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilan panosunda ilan edildiği, bunun yanında ilgili idare olan Sakarya Büyükşehir Belediyesi ilan panosunda ve internet sayfasında ilan edilmediği davacının itirazının yetkili olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilmediği dikkate alındığında itirazın reddine ilişkin büyükşehir belediye meclisi kararının tebliği üzerine anılan işlemin iptali istemiyle yasal sürede açılan davada süre aşımı bulunmamaktadır.”
Dava Açıldıktan Sonra Plan Değişikliği Yapılması Hakkında Danıştay Kararı
- Danıştay 6. Dairesi, 26/03/2012, E. 2009/11739, 2012/1255 Sayılı Kararında
“Dava açıldıktan sonra plan değişikliği yapılması halinde, ilk plana dava açılmasına neden olan olumsuzluklar devam ediyorsa, dava konusuz kalmayacaktır ve işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekmektedir.”
Blog Yazılarımız: İMAR UYGULAMASINDA DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
