Erken tahliye davası, kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiracının söz konusu taşınmazı terk etmesidir. Kiracının evi erken tahliye etmesi nedeniyle kiraya veren bir gelir kaybı yaşayabilir. Bu gelir kaybını kiracıdan bazı şartların oluşmasına bağlı olarak talep edebilmektedir.
Erken Tahliye Nedeniyle Kira Kaybı Alacağı Davası Nedir?
Erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı davası, kiracının söz konusu kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiralanan taşınmazı tahliye etmesi ve bu nedenle kiraya verenin elde edeceği kira gelirinden mahrum kalması nedeniyle açılan davadır.
Erken Tahliye Nedeniyle Kiracının Sorumluluğu Nedir?
- Borçlar Kanunu Madde 325 – Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kiracının erken tahliyesi nedeniyle sorumluluğu, söz konusu kira sözleşmesinden doğan tüm borçlar sözleşmenin bitimine kadar devam etmez. Burada yasa koyucu kiracının sorumluluğunu “makul bir sürede yeni bir kiracının varlığına” bağlamıştır. Böylelikle kiracı açısından büyük bir sorumluluk öngörülmemiş, somut olay bazında kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca sözleşmeden doğan borçlardan sorumlu tutulmuştur.
Erken Tahliye Nedeniyle Kiracının Sorumluluğu Ne Zaman Biter?
Erken tahliye eden kiracının sorumluluğu, kiraya verenin benzer şartlarda yeni bir kiracı bulması halinde sona erecektir. Kiraya verenin somut olay bazında makul bir süre içerisinde yeni bir kiracı bulamaması da kiracının sorumluluğunu sonlandıracaktır.
Kiracının, kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiraya veren tarafından kabul edilebilecek ve kira sözleşmesinin devir almayı kabul edebilecek yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan sorumluluğu sona erer.
- Borçlar Kanunu Madde 325 – Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya Verenin Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiraya veren, kiralanan taşınmazın erken tahliyesinin ardından söz konusu taşınmazı kiraya verirse, erken tahliye eden kiracıdan herhangi bir talepte bulunamaz.
Kiraya veren yapmaktan kurtulduğu giderler veya kiralanandan başka şekilde ettiği gelirleri erken tahliye eden kiracıdan talep edeceği miktardan düşmek zorundadır.
- Borçlar Kanunu Madde 325 – Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Erken Tahliye Nedeniyle Kira Kaybı Alacağı Davası Nerede Açılır?
Erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı davasında görevli mahkeme “sulh hukuk mahkemeleridir.”
Erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı davasında yetkili mahkeme, kesin yetki kuralına göre “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.”
Örneğin; kiralanan taşınmaz Kırıkkale’de ise yetkili ve görevli mahkeme “Kırıkkale Sulh Hukuk Mahkemeleridir.”
Erken Tahliye Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/3646 Esas 2016/463 Karar İçtihat
Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumlu olup kiralayanın da tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Davalı kiracı, taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden sonra da TBK.nun 325.maddesine göre kiralananın aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği belirlenen makul süre kira bedelinden sorumludur.
Blog Yazılarımız: KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Av. Serhan Cantaş
