Arsa payı düzeltme davası, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş yapılırken bağımsız bölümlere hatalı bir şekilde tespit edilerek bunların tapuya yanlış aktarılması sonucu ortaya çıkan payların düzeltilmesine denir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Arsa payı, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olan yapının bağımsız bölümlerinden her birine özgülenen mülkiyet payıdır.
- Kat mülkiyetinin bir başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde arsa payı da onunla birlikte geçer, yani kat mülkiyetinden veya kat irtifakından bağımsız olarak devredilemez miras yoluyla geçemez.
- Ana gayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya irtifak kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak özgülenmemiş olması veya açıkta arsa payı kalmış olması ya da ortak yer niteliği taşıya bir yere arsa payı ayrılmış olması durumlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesine göre, her kat maliki ya da irtifak hakkı sahibi mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep edebilir. Ek olarak, tüm kat maliklerinin birlikte istemiyle tapu idaresince arsa paylarının düzeltilmesi de mümkündür.
Arsa Paylarının İdari Yoldan Düzeltilmesi
Kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçiş yapılırken bağımsız bölümlere arsa paylarının hatalı özgülendiği konusunda ana taşınmazdaki tüm maliklerin anlaşarak birlikte başvurmaları üzerine, tamu memuru tarafından resmi senet düzenlenmek suretiyle arsa payı oranları düzeltilebilir.
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinin 2.fıkrasında 2007 yılında yapılan değişiklikten sonra bu imkan mümkün değildir. Çünkü arsa payları maliklerin iradesine göre değil, ana taşınmaza ilişkin mimari projenin müellifi mimar tarafından belirlenmektedir. İlgili maddeye göre de, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Arsa Paylarının Dava Yoluyla Düzeltilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu m.3’te, “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.” ifadelerine yer verilerek zarar görenlerin dava açma hakkı ve şartlarına değinilmiştir.
Buna göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilmektedir. Menfaati zarar gören pay sahibinin açtığı davaya “Arsa Payı Düzeltme Davası” denilmektedir.
Arsa payının düzeltilmesi davası yolsuz tescilin düzeltilmesi davası niteliğindedir. İstihkak talepli bu davada bağımsız bölümlerin “konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak” arsa payı belirlenmez ise tescil yolsuzdur.
Arsa payının düzeltilmesi davasını, kat irtifakı ve kat mülkiyeti sürecinde açmak mümkündür. Bu nedenle kat irtifakı aşamasında yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce ya da sonra ya da kaçak imalatları sonucu yapı kullanma izin belgesi hiç alınamayacak olması halinde dahi arsa payının düzeltilmesi davası açılabilecektir.
Arsa Payı Düzeltme Davasının Şartları
Arsa payı düzeltme davası belirli şartlar altında açılabilir. Şartların eksikliği halinde dava reddedilir. Buna göre;
1. Arsa Payları Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oransız Olarak Belirlenmiş Olmalı ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Özgülenmemelidir.
Arsa payı düzenlenmesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmemesidir. Açıklamak gerekirse, kendisine arsa payı verilmeyen ya da diğer paydaşlara göre arsa payı daha az veya değersiz olarak tespit edilen paydaş diğerlerine karşı bu davayı açabilecektir.
Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırarak denkleştirme sağlamaya çalışacaktır. Söz konusu işlemlerin yapılması için bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlar değerlendirilmelidir.
Özetle, arsa paylarının düzeltilmesi için, bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümlerinin göz önüne alınmasının yanında, her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen tüm unsurlar tek tek yazılıp açıklanmalıdır.
2. Açıkta Arsa Payı Bırakılmış Olmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5.maddesinin 2.fıkrasında, arsa payının tamamının bağımsız bölümlere özgülenmesini öngörmüş, açıkta arsa payı bırakılamayacağını ifade etmiştir. Bu kurala aykırı işlem yapılarak tapuda sicil oluşturulması durumunda kurulan kat irtifakı ya da kat mülkiyeti geçersiz sayılacaktır. İlgililerce bunun düzeltilmesi her zaman istenebilecektir.
3. Ortak Yerler veya Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılmış Olmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanununda arsa payının salt bağımsız bölümlere özgüleneceği kuralı getirilmiştir. Ortak yerlere ve eklentilere arsa payı ayrılamaz. Ortak yerlerin payı, ana taşınmaz üzerindeki bütün bağımsız bölümlerin arsa payı içinde zaten vardır. Kat malikleri, bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları oranında, ana taşınmazın tüm ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Eklentilerin arsa payı da bağlı oldukları bağımsız bölümlerin arsa payları içindedir. Bu nedenlerle, kat mülkiyeti düzeninde ana taşınmazın içinde bulunduğu arsadan pay yalnızca bağımsız bölümlere özgülenmelidir. Sonuç olarak, bağımsız bölüm niteliği taşımayan eklentiler ve ortak alanlar gibi yerlere arsa payı ayrılmayacaktır.
Eğer bağımsız bölüm niteliği taşımayan yerlere arsa payı ayrılmış ve tapu kütüğüne tescil edilmişse, yasaya aykırı bu işlemin iptali ve kaydın düzeltilmesi için dava açılabilir. Mahkemece, söz konusu payın iptaline ve bu payın kat maliklerinin bağımsız bölümlerine bölüştürülerek paylarına eklenmesi suretiyle kaydın düzeltilmesine karar verilir.
4. Paydaşların Tümünün Rızası ile Resmi Kurumlar Tarafından Onaylanmış Bir Proje Olmamalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12.maddesine göre kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken mimar veya mühendis tarafından onaylanan ve ana taşınmazın tüm malikleri tarafından imzalanan proje esas alınır. Bu nedenle onaylı projeye dayalı kar irtifakı veya kat mülkiyeti kapsamındaki arsa paylarının düzeltilmesi istenemez.
5. Ana yapı Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Statüsünü Korumalıdır.
Arsa payı düzeltme davasının açılabilmesi için ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruması yani ana yapının bütünlük içinde ve hukuka uygun olarak bulunması gerekmektedir. Yani söz konusu ana taşınmaz yıkılmış veya harap olmaması gerekmektedir.
6. Arsa Payının Düzeltilmesini İsteyen Kişi İyi Niyetli Olmalıdır.
Yargıtay, arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığını kabul etmektedir. Öyle ki;
- Arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bulunan, ancak payların tapuya tescili aşamasında imzası yer almayan paydaşlar dava açabilecektir.
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulduktan sonra malik olanlar arsa payının düzenlenmesi sırasında olmadıklarından ve iyiniyetli üçüncü kişi olduklarından dava açma hakkına sahiptirler.
7. Arsa Payının Düzeltilmesini İsteyen Kişinin Hukuki Yararı Olmalıdır.
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerin sonradan arsa paylarını düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıkları ve bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığı mahkemece değerlendirilecektir.
Arsa Payı Düzeltme Davasının Açılma Süresi
Arsa payı düzeltme davası ile ilgili olarak herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı düzenlenmemiş olduğundan bu dava her zaman açılabilir.
Arsa Payı Düzeltme Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, menfaati zarar gören mülkiyet hakkına sahip kişi tarafından açılır. Bu dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Arsa payının düzeltilmesini isteyen taraf tüm paydaşları davalı olarak göstermelidir.
İmar uygulaması sırasında idare tarafından eksik arsa payı tahsis edilmesi sebebiyle uğranılan zararın tazminine ilişkin davalar ise idari yargının görev alanına girmekle, yetkili mahkeme idare mahkemesidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Harç ve Vekalet Ücreti
Arsa payının düzeltilmesi davası tapuda kayıt düzeltilmesi davası niteliğindedir. Bu sebeple maktu harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekmektedir.
Blog Yazılarımız: KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI
Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş
