Toplu konut kavramının hayatımıza daha yeni girdiği dönemlerde apartmanlar insanların barındığı yerler iken işyerleri de iş merkezlerinde bulunurdu. Zamanla barınma ve çalışma amaçlı kullanım birbirine yaklaştı ve apartmanların önce giriş katlarında ve sonrasında da neredeyse her katında işyerleri görünmeye başlandı. Bununla beraber bir apartmanın temel varlık amacı, insanların barınma ihtiyacının karşılamasıdır. Ancak günümüzde apartmanlarda ya da sitelerde işyerleri de kurulabilmektedir. Peki apartmanda işyeri açılması yasal mıdır ya da apartmanda açılması yasak işyerleri var mıdır?
Apartmanda İşyeri Açılmasının Koşulları Nelerdir?
Bu konuyla ilgili yasal düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almaktadır. Buna göre ana gayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde bazı müesseselerin kurulması yasaklanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunun bu hükmü emredici niteliktedir. Kat malikleri isteseler de ilgili madde hükmünde yazılı iş yerleri açılamayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 24.Madde:
- Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
- Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahve dükkanı, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
İlgili kanuni düzenlemeden de anlaşılacağı üzere apartmana, kat maliklerinin oy birliği ile aldığı bir karar olmaksızın işyeri, dükkan açılmasını kanunumuz tarafından yasaklamıştır. Kat maliklerinden izin alınmadan apartmana açılan işyerinin kapatılması için kat malikleri veyahut da ilgililerce Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gerekmektedir.
Bununla birlikte önemle hatırlatmak gerekir ki apartmanın ya da sitenin zaten “işyeri” ruhsatına sahip olan bağımsız bölümlerinde işyeri kurmak için kat maliklerinden herhangi bir izin almaya gerek yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre İşyerleri
Apartmanda açılabilecek işyerlerine ait kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda esas itibarıyla dört ana başlıkta ele alınmıştır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kurulması yasak olan işyerleri
- Meskenlerde açılması mümkün işyerleri
- Avukatlık büroları
- Serbest muhasebeci mali müşavir ve yeminli mali müşavir büroları
1. Kurulması Yasak İşyerleri
Kat malikleri, aşağıdaki müesseselerin kurulmasına dair aralarında sözleşme yapmış olsalar dahi, buna aykırı sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır. Sonuç olarak aşağıda sayılan işyerlerinin apartmanda açılması hiçbir şekilde mümkün değildir.
- Hastane
- Dispanser
- Klinik
- Poliklinik
- Ecza laboratuvarı
Kurulması yasak işyerleri kanunda sınırlı sayım ilkesine göre belirlenmemiştir. Örnekleme yoluyla sayılmak suretiyle yetinilmiştir. Yani nitelik bakımından yukarıda sayılan işyerlerine benzeyen işyerlerinin de aynı şekilde apartmanda kurulması yasaktır. Ayrıca dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
2. Meskende Açılması Mümkün İşyerleri
Aşağıda sayılmış olan işyerlerinin, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi şartıyla apartmanların mesken bölümünde de açılması mümkündür.
- Sinema
- Tiyatro
- Kahvehane
- Gazino
- Pavyon
- Bar
- Kulüp
- Dans salonu
- Fırın
- Lokanta
- Pastane
- Süthane
- İmalathane
- Boyahane
- Basımevi
- Dükkan
- Galeri
- Çarşı
Kurulması yasak olan işyerlerinde olduğu gibi burada da sınırlı bir sayım ilkesi benimsenmemiştir. Nitelik itibarıyla yukarıdaki işyerlerine benzeyen işyerlerinin de kat malikleri kurulunun oy birliğinin aranması şartıyla apartmanda açılması mümkündür.
3. Avukatlık Büroları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yaptığı atıf neticesinde Avukatlık Kanunu bu konuyla ilgili bir düzenleme getirmiştir. Buna göre 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 43’üncü maddesinde; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz” denilmiştir.
Buna göre; avukatlar binaların mesken olarak görünen bağımsız bölümlerinde büro açabilir ve hatta yönetim planında bunun aksine hüküm dahi olsa bile bu hüküm dikkate alınmaz.
4. Mali Müşavir Büroları
3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45’inci maddesinde ise “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.” hükmü yer almıştır.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere tıpkı avukatların büro açmalarında olduğu gibi, serbest muhasebeci mali müşavirler ile yeminli mali müşavirlerin de mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde büro açmaları mümkün görünmektedir.
Kat Malikinin Onayı Olmadan İşyeri Açılması Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E.1992/12638 K.1993/43 Sayılı Kararı
Dava, tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması nedeniyle eski hale getirme ve tahliyeye ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. fıkrası gereğince kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Böyle bir karar verilmeden dava konusu bağımsız bölümün kuaför olarak kullanılması halinde, diğer kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi hükmüne göre mahkemeye başvurma hakkı mevcut olup, bu hak, bağımsız bölümün eski haline getirilmesiyle ilgili olarak kullanılabilir.
Bu durumda davalılara mehil verilmeden taşınmazın tahliyesine de karar verilmiş olması doğru değil ise de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hüküm fıkrasının 1 nolu paragrafının çıkarılarak yerine bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olduğu üzere mesken haline getirilmesine, bunun için davalılara 30 gün süre verilmesine, bu süre içerisinde karar gereği yerine getirilmediği takdirde davalının bağımsız bölümden tahliyesine ibaresi yazılmak suretiyle hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle onanmasına oybirliğiyle karar verildi.
Kat Maliklerinin Muvafakati Bulunması İşyeri Açılması Halinde Yargıtay Kararı
- Yargıtay 20.Hukuk Dairesi’nin E.2017/831 K.2017/5659 Sayılı Kararı
Davacı dava dilekçesinde söz konusu bağımsız bölümün maliki olduğunu, tapu kayıtlarında ve mimari projede dava konusu taşınmazın mesken olarak gözükmesine rağmen, davalı tarafın projeye aykırı olarak tadilatlar yaparak taşınmazı dükkana çevirdiğini, bu nedenlerle söz konusu bağımsız bölümde yapılan değişikliklerin onaylı mimari projeye ve tapu kayıtlarına göre meskenin eski hale iadesine, davalı tarafça söz konusu meskenin projeye uygun eski hale iade edilmediği takdirde, fazlaya dair haklan saklı kalmak kaydı ile eski hale iade masrafı olarak 1.000,00.-TL’nin taraflarına iadesine karar verilmesini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
634 sayılı kat Mülkiyeti Kanununun 24/2 maddesi gereği ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; dava konusu … Apartmanı kat malikleri kurulunun 06.01.2013 günlü genel kurul toplantısında alınan 5 nolu karar ile mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin kat maliklerinin muvafakati ile işyerine dönüştürülmesi hususunda karar alındığı anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece ilgili kurumdan tapuda mesken niteliğindeki taşınmazın işyerine dönüştürülmesi için yapılan mimari projedeki değişikliği içeren tadilat projesinin ve bun ilişkin belgelerin getirtilerek kat malikleri kurulunca bu hususta alınan kararların geçerli olup olmadığı konusunda inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken, incelenen karar defterinde kat maliklerinin tadilat projesine ve tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazda lokanta açılması konusunda aldıkları bir karar olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Blog Yazılarımız: Kısa Çalışma Ödeneği Nedir? Kısa Çalışma Ödeneği Nasıl Alınır?
Stj. Av. Rümeysa Özatlı
Av. Serhan Cantaş
