İhalenin feshi, ihalenin usul ve yasaya aykırı yapılması nedeniyle ilgililerin şikâyet yolu ile icra mahkemesine başvurmaları üzerine, ihalenin iptalini sağlayan bir hukuksal başvuru yoludur.
İhalenin Feshi Nedenleri Nelerdir?
İcra ve İflas Kanunu’nda ihalenin feshi sebepleri teker teker belirtilmemiştir. Bunun yerine İcra ve İflas Kanunu m.134/2’de, TBK m. 281’de yer alan nedenlere dayanılarak ihalenin feshi davası açılabileceği belirtilmiştir. Sözü edilen bu hükümde de “hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurulması” ihalenin feshi nedeni olarak öngörülmüştür.
Yargıtay’a göre, satışı yapan icra dairesinin satışın yapılmasını düzenleyen mevzuat hükümlerine aykırı hareket etmiş olması durumunda icra mahkemesinden ihalenin feshi istenebilir. Ancak takibin kesinleşmesinden sonra, borca itiraz nedenleri, ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemez.
Öğreti ve uygulamaya göre, ihalenin feshi nedenleri;
- İhaleye fesat karıştırılmış olması,
- Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler,
- İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler,
- Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması şeklinde sıralanabilir.
Ancak unutmamalıdır ki, ihaleden önce kesinleşen olaylara dayanarak ihalenin feshi istenemez.
Buna ek olarak, ihalenin feshi istemlerinde, şikâyet dilekçesinde ileri sürülmeyen bir husus kamu düzenine ilişkin olmadıkça icra mahkemesince resen gözetilemez. Kamu düzenine aykırılık dışında hâkim, şikâyet dilekçesinde belirtilen olgularla bağlıdır.
İhalenin Feshi Nedenleri Hangi Aşamalarda Ortaya Çıkar?
İhalenin feshi nedenleri çeşitli aşamalarda veya çeşitli sebeplerle ortaya çıkmış olabilir.
- İhaleye Hazırlık Döneminde; ihalenin hazırlık döneminde ihaleyi etkileyecek usulsüzlükler yapılmış olması halinde ihale feshedilebilir.
- Örneğin, taşınmaz ihalelerinde satış ilanının bir suretinin, borçlu ve alacaklı ve tapu sicilindeki ilgililere zorunlu olan tebliğin edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi ihalenin feshi nedenlerindendir.
- İhalenin Yapılmasında; kanunda ihalenin nasıl yapılacağını gösteren kurallara aykırı olan veya kanunda belirtilmeyen ancak ihalenin doğru bir biçimde yapılmasını engelleyen durumlar ihalenin feshi nedenini oluşturur.
- Örneğin, ihalenin ilan edilen saatten önce bitirilmesi tek başına fesih nedenidir. Ancak, ihalenin ilan edilen saatler arasında yapılıp yapılmadığı, kamu düzeniyle ilgili olmadığından, taraflarca ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülmediği sürece, ihale tutanağında başlangıç ve bitiş saatlerinin yazılmamış olması mahkemece re ’sen dikkate alınarak ihalenin feshi nedeni yapılamaz.
- İhaleye Fesat Karıştırılması; ihalenin, kanun hükümlerine aykırı olarak yürütülen usulsüz bazı davranışlara girişilmesi, ihalenin feshi nedenidir.
- Örneğin malın ucuza alınması için diğer istekliliklerle muvazaalı anlaşmalar yapılması ihalenin feshini gerektirir.
- Yargıtay’a göre, ihalenin amacına ulaşmasını ve malın gerçek değerine satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal koşullarda yapılmasını engelleyici, dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan davranışlarda bulunulması ve ihaleye katılıma engel olunması ihaleye fesat karıştırılması niteliğindedir.
- Alıcının Malın Esaslı Niteliklerinde Yanılgıya Düşürülmesi; alıcının özellikle aldığı malın esaslı niteliklerinde yanıltılmış olması ihalenin feshi nedenidir.
- Örneğin, taşınmazın metrekaresinin yanlış gösterilmesi, şartnamede gösterilen bilgilerle taşınmazın gerçek durumunun birbirine uygun olmaması ihalenin feshini gerektirir.
İhalenin Feshi Nasıl ve Hangi Mahkemeden Talep Edilebilir?
Cebri icra yoluyla yapılan açık artırma ile satış, adi bir satış sözleşmesi değildir. Bu nedenle cebri icra satışlarının feshi de takip hukukuna göre yapılmaktadır. İhalenin feshi yalnızca şikâyet yolu ile icra mahkemesinden istenebileceğinden, genel mahkemede dava açılamaz. Ek olarak ihalenin feshi istemi, dava olmayıp şikâyet niteliğindedir.
İhalenin feshi şikayetinde; takip alacaklısı, takip borçlusu ve ihale alıcısının duruşmaya çağrılması gerekir.
İhalenin feshi istemi üzerine, icra mahkemesi, istem tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yaparak taraflar gelmese dahi kararı verir.
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Ortaklığın giderilmesi yani izale-i şüyu davalarında satış yapılması gereken durumlarda, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Bu nedenle satış memurunun satışla ilgili işlemlerine karşı yapılacak şikayetlerin ve özellikle ihalenin feshine ilişkin istemlerin İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesi tarafından incelenmesi gerekir.
İhalenin Feshi İsteminde Süre?
İhalenin feshi, yedi gün (7) içinde istenebilir. Süre ihale tarihinden itibaren başlar. İlgililer, ihalenin feshi nedenini en geç ihale günü öğrenmiş sayılırlar. Ancak bazı durumlarda ihale tarihinde değil, fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Buna göre;
- Tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının tebliğ edilmemiş olması,
- Satılan malın esaslı niteliklerinde hatanın sonradan öğrenilmiş olması,
- Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olması durumlarında süre fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar.
Ancak şikâyet süresi, ihale tarihinden itibaren BİR YIL geçtikten sonra artık ihalenin feshi istenemez.
İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?
İhalenin feshini isteyebilecek olanlar;
- Satış isteyen alacaklı
- Borçlu
- Tapu sicilindeki ilgililer
- Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlardır.
Ayrıca fesih isteyen ilgilinin, yurt içinde bir adres göstermesi gerekir.
İhalenin feshi istenmiş olsa bile taşınmazı satın alan, ihaleye alacağına mahsuben katılmamış olmak kaydıyla satış bedelini derhal veya verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ancak ihale kesinleşmedikçe, ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhalenin feshine yönelik karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. Kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile hak sahiplerine ödenir.
İhalenin Feshi İstemi Reddedilirse?
İcra mahkemesi, fesih isteminin reddine karar verirse istemde bulunan, ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına mahkûm edilir. Ancak işin esasına girilmeksizin istem reddedilirse para cezasına hükmolunamayacağı kabul edilmiştir.
İhalenin feshi isteminin reddi kararı maddi anlamda kesin hüküm oluşturur. Bu nedenle bu karar karşı yargılanmanın yenilenmesi yoluna başvurulabilir.
İhalenin Feshi İstemi Kabul Edilirse?
İcra mahkemesi, fesih istemini yerinde görürse ihalenin feshine karar verir. İcra mahkemesinin ihalenin feshi kararı kesinleşirse alıcının kazandığı mülkiyet hakkı geçmişe etkili olarak son bulur. Tapuya herhangi bir biçimde tescil yapılmışsa tescil iptal ettirilir ve taşınmaz tekrar borçlunun mülkiyetine döner. Alıcının ödemiş olduğu para iade edilir.
Gazete İlanının Yapılmamış Olması veya Küçük Yerel Gazetede İlan Yapılması Fesih Nedenidir Yargıtay Kararı
- Yargıtay 12.Hukuk Dairesi Esas:2013/9736 Karar:2013/14920, 18.04.2013
Somut olayda, ihale konusu yapılan taşınmazın değeri dikkate alındığında, taşınmazın bulunduğu ilçede ve haftada bir yayınlanan küçük bir mahalli gazetede ilan yapılmış olmasının tarafların menfaatine uygun olmadığı muhakkaktır. Böyle bir ilanla satışın yapılmış olmasının, ihalenin yeterince duyurulması ve yeterli katılımın sağlanarak taşınmazın gerçek değerine satılması amacına uygun düşmeyeceği izahtan varestedir. Nitekim 392.810,40 TL muhammen bedelli taşınmazın 160.000 TL’ye, ihaleye tek başına katılan alacaklı bankaya alacağına mahsuben ihale edilmesi ve ihaleye başka katılan olmaması bunun açık kanıtıdır.
Satışın Kıymet Takdirinden İtibaren 2 Yıl İçinde Yapılması Gerekir Yargıtay Kararı
- Yargıtay 12.Hukuk Dairesi Esas: 2008/ 10131 Karar: 2008 / 10383, 15.05.2008
Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılması, başlı başına ihalenin feshi sebebi sayılır. İhale tarihine kadar iki yıldan fazla süre geçmesi durumunda yeniden kıymet takdiri yapılması gerekir. Bu durumun ihalenin feshi nedeni olması ve resen gözetilmesi lazımdır.
Kıymet takdirinin yapıldığı 02.09.2003 tarih ile ihalenin yapıldığı 31.10.2005 tarihi arasında iki yıldan fazla bir süre geçtiğinden icra mahkemesince resen ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine dair hüküm tesisi isabetsizdir.
Borçlunun Eşi, İhalenin Feshini İsteyebilecek İlgililerden Sayılır Yargıtay Kararı
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas:2015/8090 Karar:2015/12718, 07.05.2015
Somut olayda, şikayetçi Nuran Sazan, borçlunun eşi olup ihale konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine ihaleden önce 08.11.2013 tarihinde aile konutu şerhi koydurduğundan, İİK 134/2 maddesinde yer alan tapu sicilindeki ilgili kavramı içerisinde değerlendirilmesi gerekmektedir. O halde şikayetçinin ileri sürdüğü fesih nedenlerinin incelenmesi ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Blog Yazılarımız: İpotek Nedir?
Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş
