Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirlenmiş olan tarihte boşaltacağını ifade ettiği yazılı irade açıklamasıdır. Hukukumuzda kiraya verenin, kiralananın boşaltılabilmesi hakkını kullanılabilmesi adına tanınmış yollardan birisi de tahliye taahhütnamesidir.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı ama kira sözleşmesine bağlı bir varlığa sahiptir. Kira sözleşmesine ek olarak tahliye taahhütnamesi sadece Konut ve çatılı İşyeri Kiraları için yapılabilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu m.352’de düzenlenmiştir. Böylece kiracı, kiralananı, taahhütnamede yazan tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirmişse ve buna rağmen kiralananı boşaltmıyorsa, kiraya verenin kiracıyı bu taahhütname nedeniyle taşınmazdan çıkarma hakkı doğacaktır.
- Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde, geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya verenin, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmayan kiralayana karşı izleyebileceği iki seçimlik yol öngörülmüştür;
İlk olarak kiralananın boşaltılması için kiraya veren tahliye davası yoluna gidebilir. Bu davanın tahliye taahhütnamesinde yer alan kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren tahliye taahhütnamesinin nimetlerinden yararlanmayacaktır.
İkincisi ise taahhütname ile icra dairesine başvurulmasıdır. İcra yoluna başvuru da taahhütnamede yer alan boşaltma tarihinden itibaren 1 aylık süreye tabiidir. Noter onaylı olmayan, tarafların düzenlediği adi bir taahhütnameyle icra yoluna başvurulursa kiracının taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığına dair itirazda bulunma hakkı doğar. Bu yüzden tahliye taahhütnamesinin noter onaylı bir belge olması işlerin uzamasının önüne geçecektir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Önemle belirtilmelidir ki geçerlilik şartlarının birisine dahi uyulmadan hazırlanan tahliye taahhütnamesi hukuken geçerlilik göstermez ve içerdiği haklardan yararlanmak mümkün olmaz.
1) Geçerli Bir İrade Açıklaması Bulunmalıdır.
İradeyi sakatlayan yanılma, korkutma, aldatma ve diğer hallerin mevcudiyeti halinde tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır. Bu durumların varlığı halinde ise 1 yıl içerisinde tahliye taahhüdünün iptali gerekmektedir yoksa bu sürenin sonunda geçerliliğini korumaktadır.
Kiracılar birden fazlayasa boşaltma taahhüdünü bütün kiracıların yazılı şekilde vermiş olması gerekmektedir. Aksi halde boşaltma taahhüdü geçersiz olur.
Kanunumuzda yazılı olarak hazırlanması yeterli olduğundan kiracının tahliye taahhütnamesini kiralanan taşınmazın tesliminden sonra kiralayana teslimi yeterlidir. Ayrıca resmi şekle gerek olmadığından taahhütnamenin noterde hayata geçirilmesine gerek yoktur. Noterde düzenirse ispat açısında faydası olacaktır.
2) Tahliye Taahhütnamesi Bizzat Kiralayanın Kendisi veya Özel Olarak Yetki Verilmiş Olan Temsilcisi Tarafından Yapılmalıdır.
Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı ancak tahliye taahhütnamesinin tarafı olabilir. Aynı evde yaşayan diğer kişiler taahhütnameye taraf olmazlar. Fakat kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması halinde tüm kiracıların Tahliye taahhüdüne katılması zorunludur. Kiralanan taşınmaz aile konutu olması durumunda ise kiralayanın eşinin de taahhütnameye katılması gerekmektedir.
Bununla birlikte kiracının temsilcisi de taahhütnameye temsilen katılabilir. Ancak temsilcinin taahhütnamede temsilci olabilmesi adına kiracının vermiş olduğu genel vekaletname yeterli olmamaktadır. Temsilci bu konuda özel vekalete sahip olmak zorundadır.
3) Tahliye Taahhütnamesinin İçeriğinde Kiracının Çıkacağı Tarih Belirtilmiş Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesinde yer alacak olan tarih belirli vadeli olmalıdır ancak kesin vadeli olmasına gerek yoktur. Tarih, gün/ay/yıl şeklinde olabileceği gibi belirlenebilir bir tarihi de işaret edecek şekilde olabilir. Örneğin “2023’ün yılbaşında” gibi bir ifadenin yer alması taahhütnamenin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Fakat belirli olmayan ve gerçekleşmesi şansa bağlı olaylara atıfta bulunan bir tarihin varlığı taahhütnameyi geçersiz kılar.
Gün belirtilmemiş yani sadece yıl ve ay belirtilmiş olması durumunda Yargıtay, taahhütnameyi geçersiz saymayarak bahsi geçen ayın son gününü esas almaktadır.
Tüm bunlara ek olarak Tahliye taahhüdünde yer alan tarihin, kira sözleşmesinin tarihi ile bir bağlantısı bulunmamaktadır. Taahhütte yer alan boşaltma tarihi, kira sözleşmesinin tarihinden daha uzak veya daha yakın bir tarih olabilir.
4) Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesinden ve Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılmalıdır.
TBK 352/1’de de açıkça düzenlenen kurala göre, tahliye taahhütnamesi ancak kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenebilir. Kira sözleşmesine ayrı olarak “tahliye taahhüdü” şeklinde bir bölüm eklenmişse bu taahhüt dikkate alınmaz. Çünkü kiracı, kira sözleşmesinin korunması gereken tarafıdır. Kiralanan ona teslim edilene kadar kiralayanın baskısı altındadır. Bu yüzden bu baskı altında imzalanan belgenin geçerli olmayacağı, ve kiracının böyle bir taahhütnameye dayanılarak kiralanandan çıkarılamayacağı kabul edilir.
Kiracı ile kiraya veren arasında yeni kira dönemi için yapılacak sözleşmede ise tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi mümkündür. Çünkü artık kiracı baskı altında değildir. Ayrıca kiracı sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarda bir yıl daha uzadığından; (TBK m.347/1) kiracı bu hakkına rağmen tahliye taahhüdü imzalıyorsa bu taahhütnameyi kendi hür iradesiyle imzalamış sayılır.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer alan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Aynı zamanda taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de icra takibi sırasında yetkilidir. İcra takibine itiraz edilirse tahliye davası ve itirazın kaldırılmasında yetkili ve görevli mahkeme icra dairesinin bağlı olduğu İcra Mahkemesidir.
Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2010/2015 E. ve 2010/6263 K. Sayılı Kararı
Taraflar arasında düzenlenmiş 12.05.2000 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı vekili, 15.05.2000 günlü düzenleme, 01.04.2008 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalılar hakkında 04.04.2008 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalılar, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında, gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, taahhüdün tahliye tarihleri belirtilmeksizin verildiğini ileri sürmüştür. Davacı, yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre, davalıların sözleşmenin yenilendiğini aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir. Davalılar akdi ilişkinin yenilendiğine dair yazılı bir belge sunamamışlardır. Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalılar tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “bir süreden beri kiracısı bulunduğumuz…” ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Belirli Bir Tarihi İçermeyen Tahliye Tahhütnamesi
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/1175 E. ve 2020/2309 K. Sayılı Kararı
“Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesi Yapıldığı Esnada İmzalatılması
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/16112 E. ve 2018/17854 K. Sayılı Kararı
Davacı ….02.2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile ….08.2008 tanzim ve 28.01.2016 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı süresi içinde yapmış olduğu itirazında, burada yaklaşık … yıllık kiracı olduğunu, burayı ilk kiraladığı esnada kendisine formalite diye evrak imzalattırıldığını belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe itiraz etmiştir.
İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nin 275.maddesi ve 04…..1957 tarih, …/… sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tahliye taahhüdünün taşınmazın ilk kiralandığı esnada imzalandığını ileri sürerek tahliye taahhüdündeki tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiği gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulü ve itirazın kaldırılması kararına ilişkin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi doğru değildir.
Tahliye Davasının Açılma Zamanı Yargıtay Kararları
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4711 E. ve 2018/2893 K. Sayılı Kararı
Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Ayrıca tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir. Yine tahliye taahhüdüne “TEB Bankası tapuya ipotek koyup 637.500 TL satıcı …’a ödendiği günden itibaren 45 gün sonra gayrimenkul tahliye edilecektir” ibaresi eklenerek taahhütte bulunulmuş ise de, bu hususun değerlendirilmesi yargılamayı gerektirmektedir.
Bu durumda yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği için Kiracının Kusurlu Olması Şartı Aranmaması
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2019/6129 E. ve 2019/11471 K. Sayılı Kararı
Davacı alacaklı 01.04.2015 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira akdine dayanarak 12.04.2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile Manavgat 6. Noterliğinin 004764 yevmiye 21.04.2015 tarihli tahliye taahhüdüne istinaden kiralananın tahliyesini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 15.04.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 19.04.2016 tarihli itiraz dilekçesinde, yapılan tahliye taahhüdünün yapılabilecek olumsuzluklar için tedbir amaçlı olduğunu, ancak ortada hiçbir olumsuzluk bulunmadığını bildirerek takibe itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Davalı cevap dilekçesi ile, kira kontratı ile birlikte tahliye taahhütnamesi düzenlediklerini, ilk yıl tahliye taahhütnamelerinin bulunmadığını, ikinci yıl tahliye taahhütnamesi yaptıklarını, bu taahhütname yapılması konusunda baskı altında kaldığını, kira müddeti dolduğunda davacı ile yeniden anlaştıklarını, kira bedelini davacının hesabına yatırdığını, davacı ile bugüne kadar herhangi bir sorunun olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin kiralananda oturulmakta iken verildiği, kiracının imzasının noterlikçe onaylanmış olduğu, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunduğu ve kiralayan tarafından süresinde icra takibine başlandığı, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğu ve davaya konu takip tahliye takibi olduğu için davalı borçlunun ödeme itirazının ve diğer itirazlarının bu aşamada dinlenemeyeceği, borçlunun itirazlarının yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, davalının itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmiştir.
Tahliye Taahhüdü Yapıldıktan Sonra Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/1615 E. ve 2017/4518 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir. Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
Kira Sözleşmesinin Noterde Düzenlenen Tahliye Taahhüdünden Önce Başlamış Olması İddiası Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/11422 E. ve 2014/12971 K. Sayılı Kararı
Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K’nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.4.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir.
Davacı kiralayanlar,1.9.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli adi yazılı kira sözleşmesine ve Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim ve 1.10.2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanmış,davalı tarafça Noterden düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı çıkılmadığı gibi kira sözleşmesi altındaki imza da inkar edilmemiştir. Davacı yazılı kira sözleşmesine dayandığına göre,1.9.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan(tahliye taahhüdünden sonra) doldurulduğunu davalı yazılı belge(kesin delil) ile kanıtlamalıdır. Bu durumda ispat yükü davalıdadır.
Davalı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna yani kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonraki bir tarihte düzenlendiğine ilişkin yazılı belge(kesin delil) sunamamıştır. Bu durumda kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Zira davalı tarafça kira sözleşmesinin iptali yoluna da gidilmemiştir. Buna göre davacı tarafça Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
Tahliye Taahhüdü Veren Tarafın Temsil Yetkisi Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/16778 E. ve 2014/2152 K. Sayılı Kararı
Tahliye taahhüdünün verildiği tarihte şirket adına taahhütte bulunan V..Ç..’ın şirketi münferiden temsile yetkili müdür olduğuna dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. uyuşmazlık B…??. N….ğinde tanzim edilen 16.06.2006 tarih …….Yevmiye nolu Limited şirket müdürü V…Ç… tarafından davacı şirketi temsilen verilen, kiralananın 31.12.2011 tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdünün, şirket ortaklarınca karar alınmadan verilip verilemeyeceğine ilişkindir
Yerel Mahkemece TTK’nun 443/2. maddesinde düzenlenen şirketin tasfiyesi sırasında aktiflerin satılmasına ilişkin “ Aktiflerin toptan satılabilmesi için umumi heyetin kararı gereklidir. Bu karar hakkında 388 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları uygulanır.” hükmünün tahliye taahhüdünün verilmesi halinde de uygulanması gerektiği belirtilmiş ise de, tahliye taahhüdü şirketin aktifinin toptan satılması niteliğinde olmadığından, TTK’nun 443/2 maddesinin tahliye taahhüdünün verilmesi yönünden uygulanması imkanı da bulunmamaktır. Kaldı ki alınan tahliye taahhüdü davacı şirket ve tüm ortakları ile taşınmaz malikleri arasında imzalanan ve yukarıda belirtilen 07.06.2006 tarihli ek protokolün 4. maddesinde de kararlaştırılmış, her ne kadar davacı şirket ve şirket ortakları söz konusu protokolün 4. maddesinin pasif hile altında kabul edildiğini iddia ederek İstanbul 41 Asliye Ticaret Mahkemesine dava açmışlarsa da, şirket temsilcisinin noterde düzenleme şeklinde verdiği, tahliye taahhüdü ortakların protokoldeki taahhütlerine de uygun olduğundan, ortakların bilgisi dışında ve iradelerine aykırı bir taahhüt olduğu söylenmez.
Öte yandan davacı tahliye taahhüdünü şirket temsilcisinin yetkisini aşarak verdiğinden bahisle geçersizliğinin yanı sıra tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yenilendiğinden bahisle de geçersizliğini ileri sürmüşse de, kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonra yenilendiği de davacı tarafından kanıtlanmamıştır. Bu nedenlerle, davacı şirket müdürü tarafından şirket ana sözleşmesindeki ve TTK’nun 321 maddesindeki temsil yetkisine uygun olarak verdiği tahliye taahhüdü geçerli olup ve davacı şirketi bağlayacağından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Alınmasında Kiralayanın Kötü Niyeti
- Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/7025 E. ve 2014/10145 K. Sayılı Kararı
En son yenilenen kira sözleşmesi 14.1.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Tahliye taahhüdü ise 01.05.2012 düzenleme tarihli ve 14.1.2013 tahliye tarihlidir. Davacı bu tahliye taahhüdüne dayalı olarak 22.1.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Ödeme emri davalıya 25.12.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Ödeme emrine itiraz üzerine davacı genel mahkemede tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın iptali ve tahliye davası açmıştır. Davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davalı vekili ise davacının her yıl bağımsız kira sözleşmesi yaptığını ve aynı tarihli tahliye taahhüdü aldığını bununda bir sonraki yıl kira bedelinin artırılması için baskı aracı olarak kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk kira sözleşmesinden sonraki sözleşmelerde kabul edilen tahliye taahhüdü kötü niyet iddiası ileri sürülüp ispat edilmedikçe geçerlidir. Tevali eden taahhütler alınması davacının kötü niyetini göstermez. Kötü niyetin davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Bu ispat edilmediği sürece tevali eden taahhütler geçerlidir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 1.3.2001 tarihinde başlamıştır. İlk sözleşme ile davalı tahliye taahhüdünde bulunmamıştır. Davalı 14.1.2003 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinden sonra her yıl yenilenen sözleşmelerle birlikte tahliye taahhüdünde bulunmuştur. Dairemizce benimsenen 4.10.1944 gün ve 15,20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kurulduğu sırada davalının muzayaka halinden istifade ile kurulan taahhütnamelerinin serbest irade ile verilmemiş olması nedeniyle geçersizdir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir.
Davalı davanın dayanağını teşkil eden en son verilen tahliye taahhüdünün alınmasında davacının kötü niyetli olduğunu ispat etmiş değildir.Bu konuda dinlenilen davalı tanıkları duyuma dayalı beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının her yıl kira bedelinin artırılmasını istemesi davacının kötü niyetli olduğunu göstermez. En son alınan tahliye taahhüdü 1.5.2012 düzenleme tarihli olup, en son yenilenen sözleşme ile birlikte 14.1.2012 tarihinde verildiğinin ileri sürülmesine, bu tarihe göre TBK 39 (BK 31 ) maddesi uyarınca bir yıl içinde taahhüdün iptali için bir dava açılmadığının anlaşılmasına göre davalı bu aşamada taahhüdün geçersizliğini ileri süremez. Bu nedenle en son yenilenen sözleşme ile verilen davaya konu tahliye taahhüdü geçerli olup tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın red edilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Muvazaalı Tahliye Taahhüdü Yargıtay Kararları
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 2014/23666 E. ve 2015/3992 K. Sayılı Kararı
Mahkemece iddia, savunma, toplanan delilere göre davalı …’in kendisine ait kooperatif hissesini 25.3.2011 tarihinde diğer davalıya sattığı, aynı tarihte tahliye taahhüdü verdikten sonra 29.3.2011 tarihinde davacıya karşı boşanma davası açtığı, İcra Mahkemesince İİK’nun 276. maddesinin koşulları bulunmadığı belirtilmiş ise de karı koca arasında mevcut boşanma davası ve bu bu davada dava konusu taşınmaza ilişkin 1.6.2011 tarihli tedbir kararı bulunduğu,bu durumda davalılar arasındaki devir işleminin muvazaaya dayalı yapılıp yapılmadığının tartışılacağı, bu nedenle davacının taşınmazı kullanmakta haklı olduğu ve tahliye taahhüdünün muvazaalı düzenlendiği kabul edilerek davacının davasının kabulü ile ….İcra Müdürlüğünün 2011/436 E. sayılı dosyasına konu tahliye taahhüdünün iptaline karar verilmiş; hüküm, davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı … vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA …
Tahliye Taahhüdnamesinde İmzaya İtiraz ile İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/13547 E. ve 2014/5798 K. Sayılı Kararı
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 12.7.2008 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı kiracının 1.9.2012 tanzim ve 15.11.2012 tahliye tarihli tahliye taahhüdü verdiğini, davalı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibine davalı itirazının haksız olduğunu belirterek itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili,davalının taşınmazın kiracı olmadığını, kiracının oğlu C. P.. olduğunu, davanın husumetten reddi gerektiğini,davacının dayanağı kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü altındaki imzaların davalıya ait olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davacı, 1.9.2012 tanzim ve 15.11.2012 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanmış, davalı tarafça imza inkarında bulunulması üzerine yapılan bilirkişi incelemesi sonucu kira sözleşmesi altındaki imzanın davalı eli ürünü olmadığı, taahhüt altındaki P..C… ve imzasının davalı eli ürünü olduğu,diğer yazı ve rakamların davalı eli ürünü olmadığı tespit edilmiştir.Tahliye taahhüdü altındaki imzanın davalıya ait olduğu anlaşıldığına göre taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğu davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmektedir. Davalı, taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna ilişkin yazılı belge sunamamıştır. Bu durumda tahliye taahhüdü geçerlidir ve tarafları bağlar. Her ne kadar mahkemece yapılan imza incelemesi sonucu davacı tarafça davada dayanılan kira sözleşmesi altındaki imzanın davalı eli ürünü olmadığı tespit edilmiş ise de tahliye taahhüdü incelendiğinde “kiracısı olduğum….” ibaresi ile başlayan bir ifade ile davalının kiracı olduğu belirtilmiş kiralananın 15.11.2012 tarihinde tahliye edileceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda davalının taşınmazda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Buna göre davacı tarafça 1.9.2012 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece itirazın iptali ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
KİRACI :
TC KİMLİK NO :
KİRAYA VEREN :
TC KİMLİK NO :
TAHLİYE EDİLECEK ADRES :
TAAHHÜT TARİHİ :
TAHLİYE TARİHİ :
Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..
Kiracı
İmza
Blog Yazılarımız: Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası (TBK madde 351)
Stj. Av. Ezginur Aktaş
Av. Serhan CANTAŞ
