Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satıcı, ileride yapılacak olan satış sözleşmesini gerçekleştirmeyi taahhüt etmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinde alıcı kararlaştırılan bedeli vaat borçlusuna ödemekle yükümlüyken, vaat borçlusu da taşınmazı devretmekle yükümlüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusunun malik olması şart değildir. Sonradan malik olacağı taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir. Örneğin, arsa payı karşılığı kat sözleşmesine dayanarak inşaatı yapan müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Henüz malik olmadığı arsa sahibinin evini üçüncü kişilere satma borcu altına giren müteahhit bu sözleşmeden sorumlu tutulacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli
TBK m.237 ve TMK m.706’da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterce düzenleme şeklinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
Noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların yerine getirmiş olduğu kazandırmalar iadeye tabi olur. Ek olarak uygulamada yapılan adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Yani resmi şekilde yapılmamış sözleşme ile vaat alacaklısı vaat borçlusuna cebri tescile zorlayamaz. Ancak alacağın temliki ile bu durum karıştırılmamalıdır.
Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin 2017/3101E., 2019/5049 K. Sayılı ve 07.11.2019 tarihli kararında, “Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.” İfadelerine yer verilmektedir. Yani, az önce de bahsedildiği üzere, kişinin kendi mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi işlemine hukuki koruma sağlamamaktadır. Ancak başkasına ait taşınmazın adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi durumunda vaat alacaklısı korunmakta ve geçerli bir sözleşme olduğunu varsayarak, bu durumun alacağın temliki niteliğinde olduğunu kabul etmiştir.
Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart veya kira kaybı da istenemez. Bunlar sözleşmenin feri niteliğinde olup, geçersiz sözleşmenin ferileri de geçersiz sayılacaktır.
Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı
Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat alacaklısı, borçluyu tescile zorlayamayacaktır. Ancak, tarafların sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği hallerde şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Hakkın kötüye kullanılması durumunda şekle aykırılık dikkate alınmamakla birlikte sözleşme geçerli bir sözleşme gibi kabul edilecektir. Bu kapsamda tarafların tüm edimlerini yerine getirmiş olması ve fiili teslimin gerçekleşmesi durumunda, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması tapu iptal ve tescil davasının açılmasına engel değildir. Ancak bu durumu çok dar bir çerçevede değerlendirmek gerekmektedir.
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Vaat Alacaklısının Talep Edebileceği Bedel
Tarafların gerçekleştirmiş oldukları adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olup yerine getirilen edimlerin iadesi gerekmektedir. Vaat alacaklısı eğer taşınmazın bedelinin bir kısmını veya tamamını almış ise bu miktarı sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade etmekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin malvarlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalmasıdır. Sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken “denkleştirici adalet ilkesi” uygulanmalıdır.
Ödenen miktarın geri ödeme tarihine kadar ulaştığı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, üfe-tüfe, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.
Ancak yukarıda bahsedildiği üzere alacağın temliki olarak kabul edilen durumlarda borcun yerine getirilmemesi halinde, vaat alacaklısı müspet zararını da talep edebilir. Yani söz konusu taşınmazın rayiç değerini talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, adi yazılı taşınmaz sözleşmesinde alacağın temliki hükümleri uygulanarak geçerli bir sözleşme kabul edileceğinden, geçersiz sözleşmeden farkı, vaat alacaklısının sebepsiz zenginleşme hükümleri ile sınırlı kalmayarak müspet zararın talep edilebilmesidir.
Blog Yazılarımız: TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş
