Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, 339 ve 356. maddeler arasında düzenlemiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile alakalı özel bir düzenlemenin bulunmadığı durumlarda ise “Genel Hükümler” başlığı altında bulunan düzenlemelere ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bu nedenle konut ve işyeri kiralarını incelerken özel bir düzenlemenin bulunmadığı durumlarda Genel Hükümler önem arz etmektedir.
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanun koyucu kira sözleşmelerini üç başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar “Genel Hükümler” “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kirası”dır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlanmıştır.
- Madde 299 – Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı bir tanım yapılmadığından, yasada kira sözleşmeleri için yapılan bu tanım konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini de kapsamaktadır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesini Kimler Yapabilir?
Fiil ehliyeti bulunan her gerçek ve tüzel kişi kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar da kira sözleşmesi akdedebilirler. Yalnız küçük ve kısıtlıların kira sözleşmesinin tarafı olması yasal temsilcilerinin rızasına bağlıdır. Bu nedenle yasal temsilcileri rızası olmadan kira sözleşmesinin tarafı olamayacaklardır.
Kiraya veren de kiracı da gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi kesinlikle iki kişi arasında olacak diye bir kural yoktur.
Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları
- Konut Kavramı
Konut, Türk Dil Kurumu Sözlüğü’nde şöyle açıklanmıştır; “İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer, mesken, ikametgâh.” Başka bir ifadeyle konut, insanların barınma ihtiyacını karşılayan etrafı ve üstü kapalı alanı ifade etmektedir.
- Çatılı İşyeri Kavramı
İşyeri, ticari veya mesleki bir faaliyet yürütülen ve asıl amacı kazanç elde etmek olan yerdir. Fakat buradaki önemli nokta “çatılı” olmasıdır. Yasa koyucunun çatılı işyeri olarak belirlemesi, bazı kazanç getiren işyerlerini bu hükümlerin dışında tutmasına neden olmuştur. Örneğin, açık otopark, çay bahçesi vb. yerler çatılı olmadığından konut ve çatılı işyerine uygulanan hükümler uygulanmayacak böylece genel hükümlere bağlı kalınacaktır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? Şekil Şartı Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin veya adi kira, ürün kira sözleşmeleri bir şekil şartına bağlı değildir. Yani yazılı bir şekilde yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar anlaştığı takdirde yazılı bir sözleşme yapmaksızın sözlü olarak sözleşme kurulabilir.
Kiracı ve kiraya veren arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıklar gözetilerek “ispat” açısından kolaylık olması nedeniyle yazılı olarak yapılması taraflar açısından faydalı olacaktır.
Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Kira sözleşmesinde kiracının yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerden oluşabilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 346’da düzenlenmiştir. Kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Madde 346 – Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
- Kiracının kira bedelini vaktinde ödemediği durumlarda cezai şart getirilmesi veya diğer kira alacaklarının muaccel hale gelmesi şeklinde yükümlülükler kiracıya yüklenemez.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
1. Bildirim Yolu İle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu süre içerisinde bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı şartlar altında 1 yıl uzatılmış sayılır.
Kiraya veren ise sözleşme bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Madde 347 – Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının sözleşme bitiş tarihinden 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim ile sonlandırma şekli budur. Haklı nedenlerin varlığı olmadan kiraya veren istediği zaman kiracıyı konut veya işyerinden çıkaramamaktadır.
2. Tarafların Anlaşması ile Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (İkale)
Taraflar karşılıklı anlaşmaları ile kira sözleşmesini sona erdirebilirler. İkale sözleşmesi dediğimiz bu anlaşma kiraya veren ve kiracının ortak iradesi ile kira sözleşmesini sonlandırmasıdır. Ayrıca bu anlaşma herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözlü olarak da yapılabilir.
3. Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi ancak yasada öngörülen nedenlerin varlığı halinde gündeme gelmektedir. Bunlar Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddelerinde sayılmaktadır.
Dava yolu ile sona erme sebeplerini sıralamak gerekirse;
a. Kiraya verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yolu
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
b.Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yolu
- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Blog Yazılarımız: Kasten Adam Öldürme Suçu ve Cezası
Av. Serhan Cantaş
