Taşınmaz mülkiyeti kural olarak, geçerli ve hukuka uygun işleme dayalı olarak tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılır. Ancak kural bu olmakla birlikte bir takım şartlarla istisnai yollarla da taşınmaz iktisabı mümkündür. Bu yollardan bazıları olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasıdır. Belirtmek gerekir ki özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar, hazine adına kaydı yapılan veyahur vakıflara ait araziler kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazandırmaya konu olamaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesinde Olağan Zamanaşımı, 713. maddesinde ise Olağanüstü Zamanaşımı düzenlenmektedir.
Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazı Edinme Koşulları Nelerdir?
Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz mal üzerinde aralıksız ve davasız malik gibi 20 yıl zilyet bulunmuş kişi, o taşınmazın kendi malı olarak tescilini isteme yetkisini elde eder. Bu kişi, herhangi bir hakka dayanmayan zilyet durumunda olmayıp, malın kendi malı olarak tescilini isteme hakkına dayanan zilyet durumundadır. Buna göre tapuda kayıtlı olmayan taşınmazı edinme koşulları şunlardır:
- Bu tür taşınmazların niteliğine göre özel mülkiyete elverişli olması gerekmektedir. Hazinenin özel mülkiyetine konu olan taşınmazlar da zilyetlikle kazanmaya konu olan taşınmazlardan sayılır. Ancak bu kuralın istisnaları kanunlarda ayrıca öngörülmüşse, bu taşınmazların zilyetlikle edinilmesi olanağı yoktur.
- Tapusuz taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız sürmüş olması gerekir.
- Zilyetliğin 20 yıl kaybedilmeden aralıksız sürmesi gerekmektedir.
- Malik olarak zilyetlik söz konusu olmalıdır.
- Zilyetlik süresinin en az 20 yıl devam etmesi şarttır. Bu sürenin başlangıcı tescile konu tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz üzerindeki zilyetliğin başladığı tarihtir. 20 yıllık zilyetlik süresinin dava açma tarihine kadar gerçekleşmesi gerekir.
Tapuda Kayıtlı Taşınmazı Edinme Koşulları Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu 713/2’de belirtilen birbirinden bağımsız belirtilen üç durum düzenlenmektedir. Bunlar; maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya malikin 20 yıl önce ölmüş olması ya da malik hakkında gaiplik kararı verilmiş bulunmasıdır. Dava, belirtilen bu nedenlerden biri veya birkaçına dayalı olarak açılabilecektir. Buna göre tapuda kayıtlı taşınmazı edinme koşulları şunlardır:
- Malikin tapu kütüğünden anlaşılamayan durumda ilgili yerlerden malikin kim olduğu araştırılmalıdır.
Malikin tapu kütüğünden anlaşılamayan durumlara örnek; malik gözüken kişinin kimliği açık ve anlaşılır değilse, kaydın hayali bir kişiye ait bulunması gibi.Böyle durumlarda taşınmazın olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür.
- Tapudaki kayıt malikinin 20 yıl önce ölmüş olması hali aranacaktır. Bu durumda da kayda ilişkin belgeler ilgili yerlerden getirtilmeli, bununla tapu kaydının bir başkasına intikal edip etmediğine bakılmalıdır. Kayıtta yazılı olan malikin ölümü nedeniyle mirasçılık belgesi temin edilmelidir. Mirasçı bırakmadan ölmüşse, terekenin hazineye kaldığı düşünülerek hazinenin davaya katılmasına imkan verilmelidir.
- Tapudaki kayıt maliki hakkında gaiplik kararı verilmiş olması gerekir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Tescil Davasına Konu Taşınmazlar Nelerdir?
Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkündür. Olağan kazandırıcı zamanaşımı yolu ile taşınmaz edinilmesi ancak tapuda kayıtlı taşınmazlarda söz konusudur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yolu ile de taşınmaz edinilmesi hem tapusuz hem de tapulu taşınmazlarda mümkündür.
Dolayısıyla davaya konu taşınmazlar şunlardır:
- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar,
- Tapu kütüğünde kayıtlı bulunan; maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan, maliki yirmi yıl önce ölmüş veya maliki hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar.
kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil davasına konu olurlar.
Belirtmek gerekir ki zilyetliğin taşınmazın ekonomik amacına uygun olması gerekmektedir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Tescil Davasında Taraflar
- Tapusuz Taşınmazlar Yönüyle
Davacı; Malik sıfatıyla zilyet olan kişi veya mirasçıları bu davayı açabilecektir. Eğer tapusuz taşınmaz miras yoluyla intikal etmiş ve paylaşma da yapılmamışsa, tüm mirasçılar tarafından birlikte hazine ve ilgili kamu tüzel kişisine (köy, belediye gibi) karşı davanın açılması zorunludur.
Davalı; Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisidir. Kamu tüzel kişiliğine örnek olarak; belediyle başkanlığı, karayolları genel müdürlüğü, köy muhtarlığı ve benzeri kurumlardır. Belirtmek gerekir ki mahalle muhtarlıklarının tüzel kişiliği yoktur, bu sebeple husumet yöneltilemez.
- Tapu Kaydı Bulunan Taşınmazlar Yönüyle
Davacı; Malik sıfatıyla zilyet olan kişi veya mirasçıları bu davayı açabilecektir.
Davalı; Tapuda kayıtlı malik veya varsa mirasçıları.
Kazandırıcı Zamanaşımı Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptal ve tescil davası “ayni bir hakka” dayandığı için zamanaşımına tabi değildir, her zaman açılabilir. Ancak tapu iptal ve tescil talebinin sebebine göre açılacak davalarda farklı zamanaşımı süreleri öngörülebilir. Kazandırıcı zamanaşımına dayalı açılacak tapu iptal ve tescil davalarında ise olağanüstü zamanaşımı söz konusu olduğunda bu süre “yirmi yıldır”. Ancak belirtilen bu süre zamanaşımı veya hak düşürücü süre olmayıp davanın kabul edilebilmesi için geçmesi gereken süredir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Zorunlu İlanların Yapılması
Tescil davasına konu olan taşınmaz mahkemece gazeteyle bir kez ilan olunur. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç kez ilan edilir. İlandan amaç, tescili talep edilen taşınmaz üzerinde başka hak sahibi kişi ya da kişiler varsa bunların durumdan yani davadan haberdar olmalarının sağlanması ve süresi içinde itiraz haklarını kullanmalarının sağlanmasıdır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Kazandırıcı Zamanaşımı İtiraz Yolu
İlan işlemleri tamamlandıktan sonra ancak hak sahipleri itiraza hak kazanır. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Görevli Mahkeme ve Yetkili Mahkeme
Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu edinme ile tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre; taşınmazın aynından doğan davalarda yetkili mahkeme, “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir”.
Kazandırıcı Zamanaşımı Yargıtay Kararları
- Yargıtay 8. H.D. 19/03/2007 Tarihli, 1218/1648 Sayılı Kararında
“Tapu sicilinde kayıt malikinin baba adı yazılı değilse bundan malikin kim olduğunun belirsiz olduğu sonucu çıkarılamaz. Dayanak kadastro tutanağı ve tapu tedavül bilgilerine göre baba adını belli olması halinde kayıt malikinin bilinmeyen kişilerden olmayıp, bilinen kişilerden olduğu anlaşılabilir. Diğer taraftan örneğin kayıt maliklerinin mirasçılarının belirlenememesi, adreslerinin bilinmemesi gibi hususlar, tapu kütüğündeki maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirmeyi gerektirmez.”
- Yargıtay 8. H.D. 12/05/2008 Tarihli, 2434/2625 Sayılı Kararında
“Bir yerin TMK 713/1. maddesi hükmü uyarınca tapuya tesciline karar verilebilmesi için, niteliği itibariyle kazanılmaya elverişli ve zilyetliğin ekonomik amaca uygun olarak geçmiş olması gerekir. Taşınmaz hali nitelikte bulunan bir yerdir. Kültür arazisi olarak kullanıldığı hususunda delil bulunmaktadır. Diğer yandan hayvan barınma, sulama ve tuzlama gibi tasarruf, kazanma sağlamaz. Mahkemece, gerek taşınmazın niteliği, gerekse zilyetlik durumu nazara alınmadan, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Blog Yazılarımız:
Ehliyetsizlik Sebebi ile Tapu İptal ve Tescil Davası
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
