Ortak yerlerde yenilik ve ilave yapılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42 ve 43, 44 ve 45. maddelerinde düzenlenmektedir.
Faydalı İmalat Yapılması
Ortak yerlerden sağlanacak yararı artıran, bunları kullanmanın daha rahat, kolay ve elverişli olmasını sağlayan yenilik ve eklemelerin yapılması faydalı imalattır. Faydalı imalatın kapsamı KMK 42. maddesinde belirtilmiştir. Ortak yerlerde yapılacak eklemeler, projede öngörülmeyen yeniliklere ilişkindir. Ortak yerlerde yapılacak ilaveler tüm kat maliklerinin yararlanmasına açık ve kat maliklerinin birlikte yaptıkları ilavelerdir.
Yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilecektir.
Yeniliklere konu olacak ortak yerlerin, özel amaca özgülenmemiş olması ve değişikliğin herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünden yararlanmasını olumsuz yönde etkilememesi gerekmektedir. Yenilik ve ilave bağımsız bölüm maliklerinden birini sürekli rahatsız edici nitelikte olursa, yeterli çoğunluk ile karar alınmış olsa bile, rahatsız olan kat maliki bu yenilik ve ilavenin yaptırılmasına ilişkin kurul kararının iptalini talep edebilecektir
Yapılacak faydalı yeniliklerin giderleri, yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre karşılanmalıdır. .
Isıtma ve Yakıt Sisteminin Değiştirilmesi
Ana yapının ısı yalıtımı ve yakıt sisteminin değiştirilmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu verecekleri karar ile yapılır. Ancak, toplam inşaat alanı ikibin metre-kare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar ile mümkündür. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ferdi sistemden merkezi sisteme geçilmesi gibi diğer hallerde ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri yeterlidir.
Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler
Yenilik ve ilavenin yapılması proje değişikliğini gerektiriyorsa, kat maliklerinin en geç 3 ay içinde toplanarak bu durumu görüşmeleri, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekmektedir. Söz konusu çoğunluğun sağlanamaması veya kat malikleri kurulunun 3 ay içinde toplanamaması durumunda, ilgili kat malikinin talebi üzerine Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan yönetmelik hükümlerine göre oluşturulacak komisyon durumu değerlendirecektir. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır İlgili komisyon yapılacak yenilik ve ilavenin bina güvenliğini tehlikeye sokmayacağını tespit ederse , bu rapora istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre söz konusu inşaat, onarım ve tesis yapılacaktır.
Proje tadilatına ilişkin inşaat ve imalat giderleri başvuru sahibine aittir. Ancak engellilerin yaşamı için zorunlu olan bu yenilik ve ilavelerden sonradan faydalanan kat malikleri de sorumlu tutulmalıdır. Yapılan değişiklik ve ilavelerden yararlanmayan kat maliklerinin giderlere katılması gerekmemektedir.
Çok Masraflı veya Lüks Yenilik ve İlaveler
Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Anayapıda yapılacak yenilik veya ilaveler çok masraflı veya lüks ise kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak bundan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılmaz. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki ya da onun külli ve cüz’i halefleri, yenilik ve eklemelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payı oranında katılırsa yapılan lüks yeniliklerden yararlanabilecektir. Örneğin; binanın bahçesine sonradan havuz yapılması lüks gider niteliğindedir.
Ortak Yerlere Bağımsız Bölüm İlavesi
Anataşınmazın üzerine kat ilavesi, mevcut çekme katın tam kat haline getirilmesi, arsanın boş kısmına bina yapılması, bodrum ve zemin gibi yerlere bağımsız bölüm eklenmesi bu kapsamdadır. Ancak mevcut çekme kata oda ilavesi bu kapsamda değildir.
Bağımsız bölüm ilavesine ilişkin karara bütün kat maliklerinin olumlu oy vermesi gerekir.
Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekmektedir.
İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13. madde hükmüne göre bağlantı sağlanması gerekir.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
Anataşınmazın Ortak Yerleri İle İlgili Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler
Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Temliki tasarruflar:
- Anataşınmazın bir hakla kayıtlanması,
- Arsanın bölünmesi,
- Bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesidir.
Önemli yönetim işleri ise; anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi işlemlerdir. Temliki tasarruf ve kiralama gibi işlerin ortak yerlerle ilgili olması gerekmektedir.
Kat Maliklerinin Rızası Bulunması Halinde Yapılacak Tesis ve Değişikliğin İmar Mevzuatına Aykırı Olmaması veya Yazılı Rızası Bulunmayan Kat Malikinin Bağımsız Bölümünü Kullanmasını Engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Kanununun 18. Maddesi Gereğince Kat Malikin Rahatsız Edici Nitelikte Bulunmaması İle İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 18. H.D. 16/06/2016 Tarihli, 2016/5805-9717 Sayılı Kararında
“Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinde, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir duruma konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilavelerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılacağı, kat maliklerinin rızasının bulunması halinde yapılacalk tesis ve değişikliğin imar mevzuatına aykırı olmaması veya yazılı rızası bulunmayan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi gereğince kat malikini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerektiği hükme bağlandığından; mahkemece, bilirkişi kurulundan yapılacak kömürlüğün davacıyı rahatsız edip etmeyeceği, davacının bağımsız bölümünden niteliğine uygun şekilde yararlanmasını engelleyip engellemeyeceği hususlarında ayrıntılı şekilde rapor alınıp oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile kömürlük yapılması konusunda kat maliklerince sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmış karar bulunduğu gerekçesiyle bu yöndeki istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Isıtma ve Yakıt Sisteminin Değiştirilmesinde Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğuyla Karar Alması İle İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 20. H.D. 12/02/2019 Tarihli, 2017/7748 E., 2019/905 Sayılı Kararında
“Kat Mülkiyeti Kanununun 42/4 maddesinde belirtilen faydalı giderler anayapının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar ile mümkündür. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun mevcut binalar için zorunluluk getirmediği, yönetmeliğin ise sistem kurulmasına ilişkin değil, uygulamaya ilişkin olması karşısında; ısı pay ölçer sisteminin ve bu sistemden vazgeçilmesine ilişkin kararlar ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınabilecektir. Mahkemece ısı pay ölçer sisteminden vazgeçilmesine ilişkin kararın, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınıp alınmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Blog Yazılarımız: Kat Mülkiyeti Nedir?
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
