Apartman Yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında tapu kütüğüne tescil edilmesi için önceden hazırlanıp Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilmesi gerekir. Tapu Müdürlüğünde saklanması gereken bu belge tüm kat malikleri açısından bağlayıcılık teşkil eden sözleşme hükmündedir.
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belgedir. Yönetim planı ile ana gayrimenkulün yönetim tarzı, bağımsız bölümlerin kullanım şekli, ortak giderlere katılım oranının ne miktarda olacağı, yönetici ve denetçilere görevlerinden dolayı ücret ödenip ödenmeyeceği düzenlenir.
Yönetim planında düzenlenen bir olay ile karşılaşıldığında yönetim planındaki düzenleme esas alınacaktır. Ancak yönetim planında düzenlenmeyen bir olay ile karşılaşılmışsa, olayın çözümü için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler dikkate alınır. Yönetim planları apartmanın ya da sitenin adeta anayasası gibidir ve sorunların çözümünde başvurulması gereken ilk kaynaktır.
Yönetim planı hükümleri, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde yasanın emredici kurallarına aykırı olmadıkça, mahkemece iptal edilmedikçe veya kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe öncelikle uygulanmalıdır.
Yönetim planında yer alan hükümler emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla tüm kat malikleri ve bağımsız bölüm kullanıcılarını bağlar. Bağımsız bölümü sonradan iktisap eden kişi yönetim planında yer alan hükümlerin kendisi açısından bağlayıcı olmayacağını ileri süremez.
Yönetim planı değiştirilmediği veya yönetim planı hükümleri iptal edilmediği sürece yönetim planında yer alan hükümler bütün kat malikleri açısından bağlayıcıdır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi
Kat malikleri gerekli gördükleri takdirde, yönetim planında değişiklik yapabilirler. Zamanla meydana çıkan ihtiyaçlar dolayısıyla yönetim planına yeni hükümler eklenmesi veya yönetim planında mevcut olup da bazı malikler için açık haksızlık, adaletsizlik teşkil eden hükümlerin değiştirilmesi şeklindeki isteklerdir. Tüm kat maliklerinin birlikte kabul edilip imzalamış olduğu yönetim planında bazı değişiklikler yapılması gerekebilir. Yönetim planının değiştirilebilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar:
- Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (⅘) oyu şarttır.
- Yapılan değişiklikler, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kütüğün beyanlar hanesine kat malikleri tarafından işletilmelidir.
- Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Tapuya tescil edilmeyen yönetim planı bağlayıcı ve geçerli değildir.
Apartmanda Hayvan Beslenebilir Mi?
Bir binada ya da toplu yapıda hangi faaliyetlerin ya da işlemlerin yasak olduğu yönetim planında belirlenir. Bu durumda bakılması gereken ilk yer yönetim planıdır. Yönetim planında bir hüküm yoksa kat malikleri kurulu kararlarına bakılır ve buradaki karar esas alınacaktır. Bu iki kaynak dışında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri de dikkate alınır.
Kat mülkiyetine tabi alanlarda evcil ve süs hayvanı beslemek mümkündür. Ancak kat malikinin dikkat etmesi gereken hususlar vardır. Hayvan sahipleri, sahip oldukları hayvanlardan kaynaklanan çevre kirliliğini ve insanlara verebilecek zarar ve rahatsızlıkları (ısırmak, saldırmak, gürültü…) önleyici tedbirleri almakla yükümlü olup, zamanında ve yeterli seviyede tedbir alınmamasından kaynaklanan zararları tazmin etmek zorundadırlar. (5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu m.5/2)
Kat mülkiyetine tabi binanın yönetim planında, bağımsız bölümlerde evcil ve süs hayvanı beslenmesi yasaklanmış olabilir. Evde hayvan beslenmesinden doğan sorunlar, apartman yönetim planındaki hükümler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda hayvan beslenmesini yasaklayan bir düzenleme yoktur. Bu durumda yönetim planına bakılacaktır. Yönetim planında ortak mahaller için yasaklama getirilmiş ise ortak mahallerde; bağımsız bölümler için yasaklama getirilmişse bağımsız bölümlerde hayvan beslenemez. Yönetim planındaki yasaklama, hayvanın türüne, cinsine, büyüklüğüne, rahatsızlık verip vermediğine, beslendiği yerin ortak mekan veya bağımsız bölüm olmasına bakılmaksızın uygulanır.
Tüm kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen hayvan çevresine rahatsızlık vermemiş olsa bile uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur. (KMK m.28) Yönetim planında bu hususta herhangi bir yasaklama yoksa, ister ortak mahalde ister bağımsız bölümde, kriter diğer kat maliklerine veya kullanıcılara rahatsızlık verip vermemesidir. Rahatsızlık, somut bir kritere veya kaç kişinin rahatsız olduğuna bağlı olmayıp, uyuşmazlık halinde mahkeme tarafından tespit edilir.
Apartmandan Hayvanın Çıkarılması
Yönetim planında hayvanın tahliyesine dair bir hüküm bulunması ya da yokluğu halinde, her iki ihtimalde de hayvanın tahliyesi mahkeme kararıyla gerçekleşecektir. Rahatsızlığı bulunan apartman sakini ya da yönetimi, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak hayvanın tahliyesini talep etmelidir.
Bu sebeple sahip olunan hayvanın, ihtarname ile ya da site veya apartman olağan toplantısında alınan karar ile ya da belediye zabıtasının kararı ile ya da imza toplanarak tahliye edilmesi mümkün değildir. Tahliye edilecek hayvan için muhakkak mahkemeden karar alınması şarttır.
Yönetim Planında Köpek Beslenmesini Yasaklayan Hüküm Olmaması Ancak Köpeğin Rahatsızlık Vermesi Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 20. H.D. 12/03/2019 Tarihli, 2018/757 E., 2019/1693 Sayılı Kararında
“…Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre anataşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hükmün yönetim planında olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin aralarında davacının da bulunduğu insanlara rahatsızlık verdiği, çıkardığı gürültü ve kokunun yukarıda sözü edilen Kanun’un 18. maddesi kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek köpeğin anataşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi…”
Yönetim Planının Bağlayıcılığı İle İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay HGK. 26/06/2002 Tarihli, 18/551-568 Sayılı Kararında
“Yönetim planı, bütün kat malikleriyle bunların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, yasaların buyurucu kurallarına aykırı olmayan herhangi bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Anataşınmazın yönetim planında, ortak yerlerden teras, bahçe, avlu gibi bölümlerin kullanımının, konumu itibariyle bir veya birkaç bağımsız bölüme özgülenmesi; bu bağımsız bölüm maliklerine ayni bir hak bahşetmeyen, ortak yerin kullanma maksat ve şekline yönelik bir düzenleme olup, yasaya ve hukuka aykırı bulunmayan yönetim planının buna ilişkin hükmünün iptali istemi mahkemece reddedilmelidir.”
Blog Yazılarımız: Apartmanda İşyeri Nasıl Açılır? Apartmanda Hangi İşyeri Türleri İçin İzin Gereklidir?
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
